ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า การันตีผลตอบแทน ต้องดูอะไรบ้าง

หลักการเลือกโครงการเพื่อ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ให้ได้ผลตอบแทนที่ดี มีกำไรไม่ขาดทุน เหมือนมีห่านทองคำติดตัว มีเทคนิคและหลักเกณฑ์อะไรบ้าง

การลงทุนคอนโดคืออะไร?

การสร้างผลตอบแทนจากการเช่าและขาย ทั้งระยะสั้นและยาวเพื่อเก็งกำไรโดยอาศัยส่วนต่างของราคาซื้อขาย ซึ่งขึ้นกับช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้อ-ขาย-เช่า เป็นการซื้อขายเนื่องจากผลตอบแทนไม่ใช่ความชอบส่วนบุคคล แต่เป็นการพิจารณาถึงความคุ้มค่าของการลงทุนเท่านั้น

ลงทุนคอนโด ดีไหม มีแบบไหนให้เลือกบ้าง

1. การซื้อ-ขายก่อนโอนกรรมสิทธิ์

• การซื้อขายใบจอง เป็นการซื้อขายก่อนถึงกำหนดวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย การขายใบจองถือเป็นการลงทุนระยะสั้นที่สุด ส่วนใหญ่การลงทุนแบบนี้จะได้ผลที่ดีต่อเมื่อโครงการเป็นที่ต้องการอย่างสูง ในสภาวะเศรษฐกิจดีๆ หรือช่วงโครงการใหม่เปิดตัวและเราได้ราคา Pre-sale
• การขายดาวน์ คือ การขายหลังจากที่เราทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จเรียบร้อยแล้ว โดยเราจะต้องมีความพร้อมทางการเงิน และสามารถจ่ายเงินดาวน์ให้แก่ Developer ได้ในระหว่างที่ทำการประกาศขายห้องไปด้วย หากเราสามารถขายต่อได้ในช่วงนี้ ต้นทุนที่เกิดขึ้น คือ เงินจอง+เงินทำสัญญา+เงินผ่อนดาวน์ ที่เราได้ชำระไป โดยจะมีค่าดำเนินการทางเอกสารในการขายต่อหากขายได้ ที่ต้องชำระให้กับ Developer เท่านั้น

เป็นการลงทุนที่ใช้เงินน้อยและระยะเวลาไม่มาก แต่ต้องอาศัยความเฉพาะของห้องชุดในโครงการที่มีความพิเศษมากต่างจากห้องอื่นของโครงการเดียวกัน เช่น ลักษณะเลย์เอ้าท์(layout) วิว จำนวนห้อง ขนาดของห้อง ห้องมุม ซึ่งต้องอาศัยความชำนาญเป็นพิเศษ เพราะในแต่ละโครงการแต่ละชั้นจะมีห้องลักษณะไม่มาก บางทำเลมีความต้องการห้องนอนมากกว่า 1 ห้อง

นักลงทุนที่มีกำลังซื้อใบจองหลายห้องจะได้ราคาที่ถูกลง สามารถเลือกห้องได้ก่อน สามารถทำกำไรจากการขายต่อใบจองให้กับคนที่ยินดีจะซื้อต่อได้มากกว่าแต่ก็มีความเสี่ยงถ้ามองผิด หรือโครงการขายยากแล้วมีการลดราคาแข่งทำให้นักลงทุนขาดทุนได้ ขึ้นอยู่กับโครงการและทำเลที่ตั้งของคอนโด

2. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

สามารถสร้างรายได้แบบ passive income ให้เราได้ดีถ้ามีผู้เช่าสม่ำเสมอไม่ขาดตอน โดยต้องไม่ลืมที่จะคิดค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่เสียรายปี เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงลิฟต์ ค่าประกันภัยอาคาร รวมถึงค่านายหน้า 1เดือนต่อสัญญา1ปี ถ้าไม่ได้หาคนเช่าด้วยตัวเอง

ถ้ามีการกู้ธนาคารมาลงทุนปล่อยเช่าควรจะให้ได้ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนธนาคารต่อเดือน โดยลักษณะห้องชุดควรพิเศษไม่ซ้ำกับห้องอื่น คือมีจุดขายมากกว่าเพราะการพร้อมใจกันลดค่าเช่าเพื่อแย่งผู้เช่าจะส่งผลกระทบต่อห้องชุดที่ไม่มีจุดเด่น เช่น ควรมีการแต่งห้องที่สวย วิวดีกว่า layoutห้องเป็นสองห้องนอนมากกว่า1ห้องนอน โครงการโดยรอบsegmentต่างจากเรา เป็นต้น

3. ซื้อขายหลังโอนกรรมสิทธิ์

จะมีต้นทุนทางการเงินค่อนข้างสูง สูงกว่าซื้อขายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะมีต้นทุนในการโอนกรรมสิทธิ์ในครั้งแรกกับทางเจ้าของโครงการบวกกับค่าธรรมเนียมต่างๆ และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อใหม่อีกต่อนึงเมื่อขายต่อได้ หรือ ค่าคอมมิชชั่น ค่าภาษีต่างๆ

การขายคอนโดทำกำไรเอาส่วนต่างของราคาหรือ Capital Gain ควรเลือกช่วงเวลาของการขายให้ดี โดยเบื้องต้นควรขายตอนที่โครงการขายหมดเพื่อไม่เป็นการตัดราคากับโครงการ โดยการขายในช่วงที่โครงการคอนโดอื่นเปิดใหม่ใกล้ๆจะทำให้เพิ่มการรับรู้แก่ผู้สนใจทำเลนี้โดยเราไม่ต้องเสียเงินโฆษณา

ช่วงเวลาในการขายควรทำเมื่อโครงการคอนโดเราขายหมดไปเกิน 2-3 และเมื่อมีการสร้างห้าง community mall ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล รถไฟฟ้า สำนักงานออฟฟิต ใกล้โครงการที่เราซื้อทำให้ราคาขายของคอนโดเราสูงขึ้นได้เนื่องจากมูลค่าของทำเลเพิ่มขึ้น จึงเป็นช่วงเวลาในการขายทำกำไรได้ดี

ส่วนช่วงเวลาในการซื้อควรเป็นช่วงที่โครงการเปิดขายใหม่โดยยังไม่สร้างหรือช่วง presale หรือ ช่วงนักลงทุน VIP VVIP เพื่อที่จะได้ราคาดี หรือเป็นช่วงที่มีโปรลดราคาพิเศษช่วงโครงการสร้างเสร็จไปนานระยะนึงแล้ว เพื่อให้ได้ราคาพิเศษแต่ควรเลือกห้องที่เหมาะสมด้วย

4. รีโนเวทเพื่อขาย

การลงทุนสำหรับคนมีเงินเงินมากหน่อยมักใช้การซื้อคอนโดมือสองทำเลดีราคาถูกมาทำการรีโนเวทเพื่อขาย โดยจ้างอินทีเรียออกแบบห้องสไตล์ใหม่ไม่ซ้ำใครในโครงการให้มีความสวยงามแล้วนำมาปล่อยขาย ซึ่งเจ้าของร้อนเงินจะมีประกาศขายโครงการทำเลใจกลางเมืองซึ่งโครงการใหม่เปิดรอบๆแพงมากแต่ตัวเองปล่อยขายถูกอยู่เป็นระยะ ต้องเลือกดีๆ

เลือกลงทุนคอนโดปล่อยเช่าอย่างไรให้เหมือนเสือนอนกิน

เลือกทำเลให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายที่เราสนใจให้เช่า โดยคอนโดมีเนียมที่ได้รับความนิยมคือคอนโดมิเนียมที่ติดรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า แหล่งงาน สถานศึกษา สถานพยาบาล และสภาพแวดล้อมรอบๆ ต้องมีชีวิตชีวา น่าพักอาศัย เช่น วิวแม่น้ำ วิวทะเล และวิวสวนสวย

เลือกขนาดห้องที่พอดีไม่ใหญ่หรือเล็กเกินไป โดยพิจารณาเรื่องวิว ชั้นและทิศควบคู่ไปด้วย โดยห้องชุดควรมีระเบียงและไม่อยู่ตรงลิฟต์ที่พลุกพล่านและเสียงดัง หลีกเลี่ยงตำแหน่งใกล้ห้องขยะ ถ้าให้ดีควรเลือกห้องมุมๆเพราะเงียบสงบ คนไม่เดินผ่าน โดยขนาดที่นิยมคือ 28-35 ตารางเมตร สำหรับอยู่ 2-3 คน และ ขนาด 45-60 ตารางเมตร สำหรับกลุ่มลูกค้าอาศัยแบบครอบครัว

เลือกทำเลคอนโดให้เหมาะสม

• อยู่ใกล้ย่านชุมชน ไม่ว่าจะเป็นตลาด ห้างสรรพสินค้า หรือย่านที่มีร้านค้าที่สามารถหาซื้อของกิน ของใช้ได้ง่าย
• เดินทางไปโรงเรียน/ที่ทำงาน ได้ง่าย หากคอนโดอยู่ใกล้กับสถานศึกษาหรือทำเลที่มีตึกสำนักงานเป็นจำนวนมากก็จะทำให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น
• ปลอดภัย ไม่ได้อยู่ในซอยเปลี่ยว มีการติดกล้องวงจรปิด และมีการรักษาความปลอดภัยหน้าคอนโดที่ดี

เลือกขนาดห้องที่ rare

ในทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงานเลือกแบบ 1 ห้องนอนก็พอเพราะผู้เช่ามักเป็นคนวัยทำงาน ถึงจะมีแฟนก็มักยังโสดไม่มีลูก ในทำเลที่อยู่ใกล้โรงเรียน หรือคนต่างชาติอยู่เยอะ มักต้องการห้องนอนมากกว่า 1 ห้อง เลือกห้องที่วิวดีไม่บล็อก ห่างลิฟต์และห้องขยะ ชั้นกลางๆหรือสูง

เลือก developer ที่มีชื่อเสียง

developer ที่มีชื่อเสียงมักจะการันตีได้ว่างสร้างโครงการเสร็จไม่ทิ้งงานไม่ล่าช้าและมีคุณภาพการก่อสร้างที่ดีเพื่อไม่ให้เสียงชื่อเสียง อีกทั้งของจริงตรงปกเวลาซื้อช่วงคอนโดยังสร้างไม่เสร็จหรือช่วง presale

โดยลูกค้าเช่ามีการรับรู้ต่อแบรนด์ที่ดี มั่นใจคอนโดนั้นๆมากกว่า อีกทั้งผู้พัฒนาโครงการเจ้าดังๆมีเงินลงโฆษณาโครงการต่างๆได้มากกว่า ทำให้คอนโดเราเป็นที่รู้จัก รวมถึงธนาคารมักปล่อยกู้ให้โครงการของ developer เจ้าดังๆง่ายกว่า

สภาพแวดล้อมรอบโครงการน่าอยู่

ก่อนการการเลือกโครงการ ควรทำการสำรวจบริเวณโดยรอบว่าอยู่ใกล้สิ่งปลูกสร้าง สถานที่ที่ปล่อยมลภาวะ หรือเป็นสถานที่ที่มีเสียงดังรบกวนหรือไม่ เช่นอยู่ใกล้วัดหรือสถานประกอบพิธีกรรมทางศาสนาที่มีการปล่อยเสียงทางลำโพง หรืออยู่ใกล้โรงกำจัดขยะไหม หากคอนโดตั้งอยู่ในทำเลเหล่านี้ก็อาจจะหลีกเลี่ยง

ใกล้ขนส่งมวลชนสาธารณะ

การที่คอนโดอยู่ใกล้รถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 500 เมตร ถือเป็นเรื่องสำคัญเนื่องจากการจราจรบนท้องถนนช่วงเวลาเร่งด่วนขับคั่งมาก ถ้าระยะเดินมากทำให้ต้องพึ่งรถมอไซค์ทำให้ไม่สะดวก อีกทั้งเวลาฝนตกยังยากลำบากมากด้วย ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องเป็นรถไฟฟ้าที่ไม่ต้องเปลี่ยนขบวนวิ่งต่อเดียวถึงใจกลางเมืองจะดีมาก

เปรียบเทียบราคาโครงการใกล้เคียง

ให้เทียบห้องที่สเปกใกล้เคียงกัน ในย่านเดียวกันนั้นสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาเท่าไหร่เอาเป็นเกณฑ์เบื้องต้น ถ้าให้ละเอียดควรเปรียบเทียบกับ segment พอพอกัน เช่น สเปกวัสดุในห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนกลาง ใกล้ๆกัน แต่ในการเปรียบเทียบควรมั่นใจว่าไม่มีปัจจัยปลีกย่อยที่จะทำให้โครงการหนึ่งได้เปรียบกว่าอีกโครงการหนึ่งเช่น อยู่ในละแวกเดียวกัน แต่โครงการหนึ่งอยู่ติดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ มีจุดกลับรถที่ใกล้กว่าอีกโครงการหนึ่ง เป็นต้น

วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย

ข้อสำคัญของนักลงทุนที่ต้องพิจารณาคือ ดูทำเลว่ามีศักยภาพเพียงพอต่อความต้องการของกลุ่มผู้เช่าหรือไม่ และกลุ่มลูกค้าอยู่ในระดับไหน มีดีมานด์ในการจ่ายมากน้อยแค่ไหน เช่น กลุ่มนักธุรกิจหรือคนวัยทำงาน เราสามารถวิเคราะห์เงินเดือนของผู้เช่าและค่าห้องเช่าที่เป็นไปได้ได้ในการตั้งราคา โดยคอนโดต้องเดินทางสะดวก หรืออยู่ใกล้สถานที่ทำงาน

สำหรับกลุ่มของนักศึกษามหาวิทยาลัย ถ้ามีส่วนกลางที่มากและเปิดตลอด 24 ชั่วโมงจะเป็นแต้มต่อความน่าสนใจมาก คนกลุ่มนี้จะชอบคอนโดที่ใหม่ ถ้าเปิดใหม่ก็จะลองย้ายไปอยู่ แต่จะเลือกอยู่นานในห้องที่มีการแต่งห้องที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต มีความเป็นโมเดิร์น มินิมอล และมี Facility พื้นที่ส่วนกลางกว้างขวางทั้งโซน Fitness, Co-Working Space เป็นต้น

ราคาต่อตารางเมตรที่เหมาะสม

วิธีเช็คความเหมาะสมด้านราคาง่ายๆสำหรับการซื้อคอนลงทุน คือ นำราคาขายหลังหักส่วนลดหารด้วยพื้นที่ใช้สอยของห้องในหน่วยตารางเมตร และราคาให้เช่าที่จะปล่อยเป็นราคาต่อตารางเมตรด้วยเพื่อเปรียบเทียบกับโครงการโดยรอบว่าคุ้มค่าไหม โดยราคาต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ สเปกคอนโด สภาพแวดล้อมรอบโครงการ ระยะห่างรถไฟฟ้า

ตกแต่งห้องให้น่าอยู่

การลงทุนให้คุ้มค่าได้ผลตอบแทนดีควรตกแต่งห้องให้แตกต่างจากห้องชุดอื่นในโครงการเดียวกันเพื่อสร้างความแตกต่าง ดูน่าอยู่ และดึงดูดสายตาผู้เช่า ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องเพิ่มไปในการคำนวณงบการปล่อยเช่าให้คุ้มต้นทุนด้วย เครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็นไม่ควรขาด

ที่จอดรถต้องเพียงพอ

นักลงทุนในคอนโดโดยมากไม่ได้ดูเรื่องที่จอดรถเหมือนคนเช่า ในทำเลที่ห่างรถไฟฟ้าควรมีที่จอดรถให้เพียงพอ คือควรมากกว่า 50% และควรเป็นที่จอดรถแบบ conventional มากกว่า autoparking เพื่อลดปัญหาการจอดจากรถที่ผิดประเภทหรือลืมล็อกล้อเวลาจอด ลดปัญหาจากการเสียของระบบจอด เรื่องการเปลี่ยนมาใช้ที่ติดตั้งระบบชาร์จไฟสำหรับรถไฟฟ้า และที่สำคัญที่จอดรถแบบ autoparking เปลืองค่าส่วนกลางในการซ่อมบำรุงมาก การที่ผู้เช่าจะเลือกต่อสัญญาเช่าให้ได้นานควรคำนึงถึงเรื่องที่จอดรถมากๆ

การลงทุนคอนโดให้เช่ามีความเสี่ยงอะไรบ้าง

การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบของการลงทุนอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมสูง เพราะทำได้โดยที่ไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนตัวเอง ใช้การขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแทนได้ ซึ่งการปล่อยเช่า ก็เสมือนเป็นการทำให้เรามีคนช่วยผ่อนคอนโดให้ฟรีๆ ยิ่งหากเก็บค่าเช่าสูงกว่าค่าผ่อนได้ด้วยแล้ว ก็ยิ่งถือว่าได้กำไร 2 ต่อ แต่อย่างไรก็ตามยังมีความเสี่ยงอีกหลายประการที่ต้องใส่ใจไตร่ตรองให้รอบคอบ โดย 3 ความเสี่ยงสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเลย ได้แก่

1. หาผู้เช่าไม่ได้ จะกลายเป็นภาระตัวเอง

จริงอยู่ที่เราไม่ได้ใช้เงินทุนตัวเอง แต่การขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคารมานั้น ก็ต้องแลกมาด้วยการที่เราต้อง “เป็นหนี้” หรือในอีกแง่หนึ่งก็คือ “เราก็ใช้เงินตัวเองอยู่ดี” ซึ่งภาพที่ทุกคนวาดฝันเอาไว้ว่าง่ายนั้นเกิดจากเพราะมั่นใจว่าจะมี “ผู้เช่า” มาช่วยจ่ายค่าผ่อนให้ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นได้ทุกเมื่อในสถานการณ์จริงคือเราอาจหาผู้เช่าไม่ได้ ซึ่งยิ่งเราหาผู้เช่าได้ไม่ต่อเนื่องเท่าไร สถานะการเงินก็จะพบกับการติดขัดลำบากมากขึ้นเท่านั้น

โดยหากวางแผนการเงินไว้ไม่ดีด้วยแล้ว ก็อาจถึงขั้นทำให้ผ่อนไม่ไหวและเสียทรัพย์ได้ในที่สุด ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้เกิดภาวะหาผู้เช่าไม่ได้นั้นมีหลายประการ เช่น ทำเลคอนโดที่เราเลือกไม่ตอบโจทย์ ปริมาณห้องเช่าล้นตลาด มีมากกว่าความต้องการเช่า ค่าเช่าของเราสูงกว่าคู่แข่งรายอื่นในบริเวณใกล้เคียง เป็นต้น

2. ปัญหาความไม่เรียบร้อยของคอนโด

การจะทำให้คอนโดได้รับการเช่าอาศัยอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีปัญหานั้น นั่นหมายความว่าห้องเช่าของเราจะต้องไม่มีปัญหา อุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกจะต้องพร้อมให้บริการ ซึ่งหากไม่ลงทุนตรงจุดนี้ หรือเมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นแล้วไม่รีบแก้ไข ก็อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้เช่าได้ ในขณะที่การลงมาแก้ไขปัญหาความไม่เรียบร้อยของห้องคอนโด ก็ต้องอาศัยเวลา และมีต้นทุนค่าใช้จ่าย

ดังนั้น หากเราเลือกคอนโดที่คุณภาพไม่ดี ก็จะต้องเตรียมตัวรับมือกับปัญหาที่จะตามมาให้ดี ในขณะเดียวกัน กับการคัดเลือกผู้เช่า ก็มีส่วนไม่น้อย ก็การเกิดความเสียหายที่นำมาซึ่งค่าใช้จ่ายภายหลัง ที่ถึงแม้เราอาจเก็บจากผู้เช่าได้ แต่ก็ต้องเสียเวลา อาจทำให้การปล่อยเช่าหยุดชะงัก หรือเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากความเสียหายที่เราตรวจไม่ทราบอยู่ดี

3. ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของการเปลี่ยนแปลง

สภาพเศรษฐกิจไม่ดี ผู้คนตกงาน สภาพคล่องฝืดเคือง ก็ส่งผลต่อการเช่าคอนโดได้ง่ายๆ เพราะเราต้องไม่ลืมว่าคอนโดที่ซื้อและปล่อยเช่า จะมีราคาค่าเช่าที่สูงกว่าห้องเช่าทั่วไป ในขณะเดียวกัน ในกรณีของการซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผ่อนดาวน์ไปก่อน เพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด และทำกำไรให้ได้มากที่สุดเมื่อสร้างเสร็จ การสร้างเสร็จไม่ทันกำหนดจะส่งผลต่อการเงินของเราได้

หรือการเลือกคอนโดในทำเลที่รถไฟฟ้ายังสร้างไม่เสร็จ แล้วคาดหวังว่าจะกลายเป็นคอนโดที่ทำเลดี ปล่อยเช่าได้ง่ายเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ แต่กำหนดการสร้างเสร็จของรถไฟฟ้านั้น ก็เป็นสิ่งที่คาดการณ์แน่นอนไม่ได้เลย ดังนั้น จึงจำเป็นต้องคำนึงถือ “ความไม่แน่นอน” ที่อาจเกิดขึ้นได้ด้วยว่า เราจะสามารถรับมือไหวหรือไม่? โดยหากประเมินแล้วว่าหนักเกินไป การชะลอการตัดสินใจไว้ก่อน ให้เราพร้อมมากกว่านี้ก่อน ก็น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด

ลงทุนคอนโด การันตีผลตอบแทน มีหลักเกณฑ์ที่ต้องดูดังต่อไปนี้

คอนโดเป็นสิ่งที่จับต้องได้และง่ายต่อการบำรุงรักษา อีกทั้งยังมีราคาหลายระดับและหลายทำเลให้นักลงทุนได้เลือก แต่สิ่งสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและจากการขายต่อที่ดีที่สุด คือ ต้องเข้าใจหลักการที่ถูกต้องในการมองหาคอนโด ซึ่งจะช่วยบอกคุณได้ว่าคอนโดแบบไหนคือทางเลือกการลงทุนที่เหมาะที่สุดสำหรับคุณ

• ศึกษาสถานการณ์ตลาด

ให้เก็บข้อมูลจากหลายๆแหล่งให้ได้มากที่สุด ดูบทสรุปสภาวะตลาดหรือการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จากบทวิจัยที่มีอยู่มากมายบนโลกออนไลน์ หรือจะเรียนรู้จากผู้มีประสบการณ์จริง โดยติดตามกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบล็อกเกอร์รีวิวคอนโด หรือฟังพอดแคสต์ซึ่งมีให้เลือกอยู่มากมายบนอินเทอร์เน็ต

• ทำเลที่ตั้ง

การเลือกคอนโดที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ถูกต้องก็สามารถเป็นกุญแจนำไปสู่ความสำเร็จได้ นักลงทุนที่จะประสบความสำเร็จจำเป็นต้องเข้าไปเยี่ยมชมโครงการเพื่อตรวจสอบพื้นที่จริงอย่างละเอียด ตั้งแต่สภาพแวดล้อม ชุมชนที่อยู่อาศัย การเดินทางเข้าออก และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆรอบโครงการ ซึ่งจะทำให้คุณเห็นข้อดีข้อเสียของคอนโดที่คุณกำลังวางแผนจะซื้อเพื่อลงทุนได้ชัดเจนขึ้นด้วยตัวคุณเอง

• สืบข้อมูลโครงการโดยรอบ

สำรวจโครงการอื่นๆที่อยู่ใกล้เคียงและมีราคาภายใต้งบลงทุนของคุณ โดยเปรียบเทียบแต่ละโครงการตั้งแต่การออกแบบโครงสร้าง ผังห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการต่างๆที่ทางโครงการมีให้หรือจะมีให้เมื่อโครงการแล้วเสร็จ

ทุกโครงการล้วนมีจุดขายที่เป็นจุดเด่นไม่เหมือนกัน คุณควรสังเกตลักษณะของผู้เช่าในโครงการด้วยเพื่อทำความเข้าใจถึงประเภทลูกค้าที่มีโอกาสจะกลายมาเป็นผู้เช่าของคุณในอนาคต

• เปรียบเทียบราคาให้ดี

ค้นหาทางอินเทอร์เน็ตดูราคาการซื้อขายย้อนหลังและข้อมูลการตลาดตามจริงได้เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่แนะนำ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า คอนโดแต่ละโครงการยังมีค่าธรรมเนียม ค่าบำรุงรักษารายปี หรือค่าประเมินพิเศษอื่นๆ ที่ต้องจ่ายเพิ่มอีกหรือไม่ จงใส่ใจทุกรายละเอียดเกี่ยวกับข้อจำกัดต่างๆ รวมไปถึงเอกสารทางกฏหมาย และข้อสัญญาอื่นๆที่แต่ละโครงการอาจจะมี

• จังหวะเวลา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่เป็นวัฏจักร ลองสำรวจดูว่าตอนนี้เป็นช่วงจังหวะและการแข่งขันแบบไหนในตลาด เป็นตลาดของผู้ซื้อหรือผู้ขาย พิจารณาสภาพเศรษฐกิจ ช่วงเวลาพรีเซลส์หรือโปรโมชั่นพิเศษของโครงการ รวมทั้งข้อเสนอดีๆจากธนาคารที่ออกมาเฉพาะบางช่วงเวลา ซึ่งจะช่วยเอื้อประโยชน์ให้กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณมากที่สุด

• ยูนิตหายากในตำแหน่งที่ดีที่สุด

ขึ้นอยู่กับงบลงทุนที่คุณมี การเลือกยูนิตที่หันรับวิวสวยสะดุดตาหรือไม่มีอะไรบังทัศนียภาพจะทำให้มีข้อได้เปรียบในการปล่อยเช่า โดยทั่วไปแล้วยูนิตที่อยู่ชั้นสูงจะเป็นที่นิยมมากกว่ายูนิตชั้นล่าง ยูนิตทางทิศตะวันออก เหนือ และใต้ จะได้รับความนิยมมากกว่าทิศตะวันตก และยูนิตที่อยู่หัวมุม มีด้านหน้ากว้างและได้แสงธรรมชาติมากกว่ามักจะดึงดูดผู้ซื้อเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่ยูนิตใกล้ลิฟท์ ห้องเก็บขยะ และห้องเครื่องเป็นที่ต้องการน้อยกว่า

• เลือกขนาดยูนิตที่ใช่

ในแต่ละทำเลนั้นมีระดับค่าเช่ามาตรฐานของตัวเองอยู่ ไม่ว่าคุณจะเลือกคอนโดขนาด 1 ห้องนอนหรือ 3 ห้องนอน คุณต้องดูให้ดีว่า ยูนิตไหนที่จะสร้างผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าได้มากกว่า หรือยูนิตไหนที่มีขนาดไม่สอดคล้องกับราคาค่าเช่าในตลาด เช่น ยูนิตที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ไม่ได้แปลว่าคุณจะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าเสมอไป แต่อาจจะทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าเท่านั้นเอง

• ซื้อห้องที่ถูกที่สุด ในโครงการที่ดีที่สุด

การจะทำให้ได้ผลตอบแทนสูง การลดต้นทุนคือสิ่งที่เราสามารถทำได้ในการซื้อคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะซื้อช่วงโปรฯ ซื้อในรอบที่ราคาคอนโดมิเนียมต่ำที่สุด (อยากรู้ว่าราคานี้ถูกที่สุดหรือยัง ให้เช็คราคารอบที่ผ่านๆมา) หรือถ้าเราตั้งใจจะซื้อจริง ๆ สามารถลองสอบถามกับโครงการเพื่อขอต่อรองราคาคอนโดก็ได้เช่นกัน การที่เราซื้อคอนโดได้ในราคาที่ถูก แต่สามารถปล่อยเช่าได้ในเรทเดียวกันกับคนที่ซื้อห้องมาแพงกว่า แค่นี้ก็เพิ่มอัตรา Yield ให้เราได้มากแล้วล่ะ

วิธีคิดผลตอบแทนการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

ให้นำค่าเช่าต่อเดือนเป็นเวลา1ปีหารราคาห้องชุดที่ซื้อมา แล้วนำผลที่ได้มามาคูณ 100 จะได้อัตราผลตอบแทนต่อปี(ซึ่งยังไม่รวมการคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆส่วนอื่นๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า เป็นต้น)

ลงทุนคอนโดดีไหม วิธีพิจารณาคือให้คิดคำนวณ yield เป็น%จากผลตอบแทนก่อนโดยนำค่าเช่าต่อเดือนรวม1ปี มาคูณด้วย 100 แล้วหารด้วยราคาคอนโดที่ซื้อมา

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดมาด้วยราคา 7,000,000 บาท ให้เช่าเดือนละ 35,000 บาท เป็นระยะเวลานาน 12 เดือน(ownerหาผู้เช่าเอง ถ้าใช้นายหน้าให้หักค่านายหน้าออก) ทำให้ได้ผลตอบแทนทั้งปีเป็นจำนวนเงินเท่ากับ [35,000 x 12] = 420,000 บาท

ให้นำ [420,000 หารด้วย 7,000,000] แล้วค่อยนำไปคูณ 100 จะได้เท่ากับ 6% ต่อปี ซึ่งก็คืออัตราผลตอบแทนเบื้องต้นจากการให้เช่าคอนโด

หมายเหตุ : ถ้าคิดให้ละเอียดต้องนำเงินค่าเช่า1ปีไปลบค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรายปีเพิ่มเติมของนิติออกก่อน(ถ้าให้ละเอียดเพิ่มอีกต้องหักค่าใช้จ่ายที่ต้องเสีย เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง เป็นต้น)

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดควรเป็นเท่าไหร่?

สำหรับการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดจะไม่ได้มีตัวเลขตายตัวในแต่ละปี แต่มีวิธีคิดง่ายๆ ว่า “ควรได้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ บวกอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก” เช่น หากอัตราเงินเฟ้อ 2% ดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5% รวมเท่ากับ 3.5% ดังนั้นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดควรสูงกว่า 3.5%

สำหรับการลงทุนคอนโดให้เช่าควรได้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารในช่วงนั้นนั้นอยู่ 2% แต่ถ้าหากใช้เงินสดซื้อก็ควรได้ Yield หรืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 6 – 8%ต่อปี จึงจะถือว่าคุ้มค่าแก่การลงทุน

แผนการเงินสำหรับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

นอกจากเรื่องของผลตอบแทนคือสภาพคล่องของตัวนักลงทุนเอง ซึ่งสิ่งที่ต้องระมัดระวังคือค่าเช่าที่ได้รับไม่ควรต่ำกว่าค่างวดที่ผ่อนต่อเดือน ทั้งนี้ก็เพื่อให้กระแสเงินสดเป็นบวกให้กับผู้ลงทุนเสมอ เพราะถ้าหากค่าเช่าน้อยกว่าก็เป็นไปได้ว่าผลตอบแทนจากค่าเช่าอาจจะต่ำเกินไป หรืออาจจะยังวางดาวน์ไม่มากพอที่จะทำให้ค่างวดในแต่ละเดือนสูงกว่าที่ควรจะเป็น ก็จะทำให้นักลงทุนเสียโอกาสในการทำกำไร

ที่สำคัญที่สุดคือนักลงทุนควรมีเงินสดสำรองไว้อย่างน้อยๆ 6 เดือนสำหรับในกรณีที่ห้องว่าง และไม่สามารถหาผู้เช่าได้ เพราะโดยทั่วไปแล้วการเปลี่ยนผู้เช่าหนึ่งครั้งเจ้าของห้องมักจะสูญเสียรายได้ไปประมาณ 3 เดือน เนื่องจากจะต้องรีโนเวทห้องในกลับมาอยู่ในสภาพพร้อมให้เช่า รวมถึงขั้นตอนการหาผู้เช่าเองก็ใช้เวลาเช่นกัน

สุดท้ายนี้ สำหรับใครที่ใช้บริการสินเชื่อเพื่อเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องไม่ลืม รีไฟแนนซ์(Refinance)กับธนาคารใหม่หรือ รีเทนชั่น(Retention) กับธนาคารเดิมเมื่อครบกำหนดสัญญากู้เสมอ เพื่อเป็นการลดรายจ่ายในส่วนของดอกเบี้ยลง ช่วยให้เราสามารถชำระเงินต้นได้มากขึ้น และผ่อนหมดได้เร็วยิ่งขึ้น

หาดอกเบี้ยในการกู้เทียบหลายๆ ธนาคาร

ดอกเบี้ยถือเป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องรู้สำหรับนักลงทุน เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนอย่างหนึ่ง โดยเราสามารถเปรียบเทียบดอกเบี้ยได้ 5 ธนาคาร และทำการยื่นกู้สัก 3 ธนาคาร เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้ดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด ทั้งนี้ อย่าลืมตรวจสอบเงื่อนไขอื่นๆ ที่อาจจะมาพร้อมกับดอกเบี้ยในราคาที่ต่ำ สำหรับเคล็ดลับ คือ หากเลือกโครงการใหม่แบรนด์ดังจะทำให้ได้ดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารนั้นเอง

ไม่ลงทุนเกินตัว

การลงทุนในทุกรูปแบบมาพร้อมกับความเสี่ยงเสมอ การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าก็เช่นเดียวกัน เพราะมักจะมีหลากหลายปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของเรา เช่น คอนโดที่ซื้อมาหาคนเช่าได้ยากกว่าที่คิด หรือมีคอนโดใหม่ที่สร้างข้างๆกัน ทำให้บังวิวจากห้องที่เราจองไว้ ส่งผลทำให้ราคาตก หากทำการลงทุนเกินตัวโดยการกู้หนี้สินมาเพื่อลงทุน ก็อาจส่งกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินได้ ดังนั้นเงินที่นำมาลงทุนควรจะเป็นเงินเย็นที่อยู่นอกเหนือปัจจัยในการใช้ชีวิตพื้นฐาน เพราะในโลกของการลงทุนนั้นสิ่งที่ไม่คาดฝันพร้อมที่จะเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา