คอนโดควรถือครองกี่ปีถึงจะดีเมื่อต้องขาย ขายคอนโดเสียค่าอะไรบ้าง ค่าใช้จ่ายในการขายคอนโด ของบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างคำนวณ
และคำถามที่พบบ่อย “ขายคอนโดเสียภาษีอะไรบ้าง” ดังนั้นการตั้งราคาขายควรคิดกำไรให้ดีโดยตั้งให้เผื่อครอบคลุมภาษีต่างๆที่ต้องเสีย
ค่าใช้จ่ายขายคอนโด
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
เงินที่ต้องเสียในส่วนนี้ คือ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งโดยปกติจะแบ่งกันจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละ 1% เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้จดทะเบียนกันที่กรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินจะคิดเรทนี้ยกเว้นแต่จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาจากรัฐบาลจึงจะสามารถลดเรทนี้ลงได้แต่ขึ้นกับเงื่อนไขราคาคอนโดว่าไม่เกินกี่บาท
2. ค่าอากรแสตมป์
จะคิดค่าใช้จ่าย 0.5% ของราคาซื้อขาย ซึ่งในส่วนนี้ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินโครงการคอนโดจากกรมธนารักษ์ เช็คได้จากเว็บนี้ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite แต่ถ้าอ้างว่าขายราคาต่ำกว่าราคาประเมินก็ให้ใช้ราคาประเมินมาคำนวณค่าอากรแสตมป์
ผู้ขายคอนโดที่เข้าเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้พิจารณาค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าในการจ่าย ระหว่างค่าอากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย(จ่ายครั้งเดียว)
รายจ่ายส่วนนี้เปลี่ยนแปลงตามระยะเวลาการถือครองคอนโดและราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์ โดยให้จ่ายที่สำนักงานที่ดินวันโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากเป็นบุคคลธรรมดาจึงต้องมีภาระเสียภาษีแบบขั้นบันได
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
มีค่าใช้จ่าย 3.3% ของราคาซื้อขายที่สูงกว่าระหว่างราคาตลาดกับราคาประเมินจากทางราชการ(โดยจะไม่ต่ำกว่าราคาประเมินจากกรมธนารักษ์)
ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะจะยกเว้นใน 4 กรณี คือ
- ผู้ขายถือครองคอนโดนานเกิน 5 ปี นับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ
- ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานเกิน 1 ปี
- ถูกเวนคืนคอนโด
- ได้รับมรดกมา
บุคคลธรรมดาขายคอนโดต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
หลักๆที่ต้องเสียคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดที่ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายให้ใช้ราคาที่สูงสุด แต่จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีต่อเมื่อ ครอบครองคอนโดเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือได้รับคอนโดมาโดยมรดก
นิติบุคคลขายคอนโดเสียภาษีอะไรบ้าง
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ต้องเสียในอัตรา 1% เพราะถือว่ามีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้นิติบุคคลต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพยไปรวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปี ภ.ง.ด.50 อีกครั้ง ซึ่งภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เคยถูกหักไว้ สามารถนำใช้เป็นเครดิตภาษีเพื่อลดยอดภาษีสิ้นปีที่ต้องชำระได้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียในอัตรา 3.3% กรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ หรือเข้าเงื่อนไขมุ่งค้าหากำไร ซึ่งปกตินิติบุคคลจะเข้าเงื่อนไขมุ่งค้าหากำไร เพราะกรมสรรพากรกำหนดให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่นิติบุคคลมีไว้ในการประกอบกิจการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก
- อากรแสตมป์ ต้องเสียในอัตรา 0.5% ซึ่งในทางปฏิบัติค่อนข้างยากที่นิติบุคคลจะเข้ากรณีที่ต้องเสียอากรแสตมป์ เพราะปกติจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะมาก่อนอย่างที่อธิบายข้างต้น ทั้งนี้ถ้าเสียอากรแสตมป์แล้ว จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
เปรียบเทียบค่าธรรมเนียมขายคอนโดแบบหารครึ่งกับแยกจ่ายบางส่วน
1. กรณีซื้อ-ขายห้องชุดที่ถือครองไม่เกิน 5 ปี
ถ้ามีการซื้อ-ขายห้องชุดในมูลค่า 4 ล้านบาท โดยค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2% เท่ากับจำนวน 80,000 บาท ส่วนของค่าธรรมเนียมผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องจ่ายคนละ 1% นั่นคือคนละ 40,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะอยู่ที่ 3.3% หรือประมาณ 132,000 บาท ถ้าออกกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจะตกอยู่ที่คนละ 66,000 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายแล้วเท่ากับว่าจะต้องจ่ายคนละ 106,000 บาท
แต่ถ้าเมื่อใดที่ทางฝั่งผู้ซื้อจ่ายเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนห้องชุดคนละครึ่งกับผู้ขาย ผู้ซื้อจะเสียเงินเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอน1%ที่ 40,000 บาท ซึ่งจะเห็นอย่างชัดเจนว่าถ้าเป็นในกรณีผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายร่วมกันทั้งหมด คุณจะเสียเงินจำนวนถึง 106,000 บาทเลยทีเดียว ซึ่งมีส่วนต่างถึง 66,000 บาท เท่ากับว่าคุณจะเสียเปรียบผู้ขายอย่างมาก
2. กรณีซื้อ-ขายห้องชุดที่ถือครองเกิน 5 ปี
กรณีที่ผู้ขายมีการถือครองทรัพย์สินเกินไปกว่า 5 ปี ถ้าราคาบ้านอยู่ที่ 4 ล้านบาท แล้วเป็นกรณีที่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายร่วมกันทั้งหมด ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด 2% จะตกอยู่ที่คนละ 80,000 บาท จึงต้องจ่ายแบ่งกันที่คนละ 40,000 บาท ค่าอากรสแตมป์ 0.50% จะตกอยู่ที่ 20,000 บาท จะต้องจ่ายกันคนละครึ่งที่ 10,000 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายแล้วจะต้องเสียคนละ 50,000 บาท
แต่ถ้าเป็นกรณีที่ผู้ซื้อร่วมจ่ายคนละครึ่งแค่เพียงค่าโอน ผู้ซื้อจะเสียเงินเพียงแค่ 40,000 บาท เท่ากับว่าจะมีค่าส่วนต่างอยู่ที่ 10,000 บาท
เมื่อดูจากทั้ง 2 กรณีที่กล่าวมาข้างต้น จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าถ้าทางผู้ขายให้ผู้ซื้อร่วมจ่ายคนละครึ่งในทุกค่าใช้จ่าย ทั้งค่าธรรมเนียมโอนบ้าน, ค่าอากรแสตมป์, ค่าภาษี และค่าต่าง ๆ จะยิ่งทำให้ผู้ซื้อต้องเสียเงินเพิ่มมากขึ้นไปอีกและในขณะเดียวกันผู้ขายกลับจ่ายได้ถูกลง
แต่ถ้าเป็นการร่วมจ่ายคนละครึ่งเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ผู้ซื้อจะไม่ต้องเสียเงินมากเกิน ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้ซื้อควรจะต้องจ่ายร่วมเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านเท่านั้น นั่นหมายความว่าผู้ซื้อบางรายที่มีความรู้เรื่องเหล่านี้ไม่มากพอ จะทำให้ผู้ขายสามารถเอาเปรียบในส่วนนี้ได้ทันที ดังนั้นถ้าไม่อยากพลาด! คุณควรตกลงกับทางผู้ขายที่จะจ่ายเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านที่จะต้องแบ่งกันคนละ 1% เท่านั้น
วิธีการคิดภาษีขายคอนโด
คำนวณจากรายละเอียดต่าง ๆ ได้ดังนี้
- จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)
- ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
- ราคาขายคอนโด
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายก็ใช้ราคาประเมิน)
หมายเหตุ : การหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่างการคำนวณภาษีขายคอนโดมือสอง
นาย ก ซื้อคอนโดมาวันที่ 5 ธันวาคม พ.ศ.2560 และขายไปในวันที่ 9 มกราคม พ.ศ.2563 ด้วยราคา 20 ล้านบาท
วิธีคิด ในกรณีนี้ถือว่าระยะเวลาถือครอง 4 ปี โดยเช็คราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์ ชั้น 22 มีราคา 18 ล้านบาท
คำนวณรายได้ต่อปีจากการหักระยะเวลาถือครองคอนโด
การหักเงินตามจำนวนปีที่ถือครองเพื่อหารายได้ต่อปีไปคำนวณภาษีเงินได้ส่วนบุคคล ให้คิดราคาคอนโดจากราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์ โดยพิจารณาจากตารางการหักร้อยละของเงินได้
- ถือครอง 1 ปี หักได้ 92% ของเงินได้
- ถือครอง 2 ปี หักได้ 84% ของเงินได้
- ถือครอง 3 ปี หักได้ 77% ของเงินได้
- ถือครอง 4 ปี หักได้ 71% ของเงินได้
- ถือครอง 5 ปี หักได้ 65% ของเงินได้
- ถือครอง 6 ปี หักได้ 60% ของเงินได้
- ถือครอง 7 ปี หักได้ 55% ของเงินได้
- ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักได้ 50% ของเงินได้
รายนี้ครอบครอง 4 ปี หักได้ 71% ของราคาซื้อขาย จะได้ 5,220,000 บาท เป็นรายได้สำหรับ 4 ปี ตกเป็นรายได้ต่อปีเท่ากับ (5,220,000 บาท หารด้วยจำนวนปีคือ 4) 1,305,000 บาท
1. คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายคอนโด
อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นดังนี้
- ช่วงเงินได้ 0 – 300,000 บาท ชำระเงินได้สุทธิ 300,000 บาท ด้วยอัตราภาษี 5%
- ช่วงเงินได้ 300,001 – 500,000 บาท ชำระเงินได้สุทธิ 200,000 บาท ด้วยอัตราภาษี 10%
- ช่วงเงินได้ 500,001 – 750,000 บาท ชำระเงินได้สุทธิ 250,000 บาท ด้วยอัตราภาษี 15%
- ช่วงเงินได้ 750,001 – 1,000,000 บาท ชำระเงินได้สุทธิ 250,000 บาท ด้วยอัตราภาษี 20%
- ช่วงเงินได้ 1,000,001 – 2,000,000 บาท ชำระเงินได้สุทธิ 1,000,000 บาท ด้วยอัตราภาษี 25%
- ช่วงเงินได้ 2,000,001 – 5,000,000 บาท ชำระเงินได้สุทธิ 2,000,000 บาท ด้วยอัตราภาษี 30%
- ช่วงเงินได้ 5,000,001 บาทขึ้นไป ใช้อัตราภาษี 35%
ในกรณีนี้คิดภาษีหัก ณ ที่จ่ายได้เป็นดังนี้ โดยใช้เงินที่หักระยะเวลาถือครองคอนโดโดยใช้ราคาคอนโดจากราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์
เงินได้สุทธิต่อปีเป็น 1,305,000 บาท ตามอัตราภาษีแบบขั้นบันได คิดได้ว่า
(300,000 x 5%) + (200,000 x 10%) + (250,000 x 15%) + (250,000 x 20%) + (305,000 x 25%) = 15,000 + 20,000 + 37,500 + 50,000 + 76,250 = 198,750 บาทต่อปี
ซึ่งเป็นจำนวนรวม 198,750 x 4 = 795,000 บาท ต่อ 4 ปี ที่ถือครอง
สรุปได้ว่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นจำนวนเงิน 795,000 บาท
2. คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายคอนโด
เนื่องจากไม่เข้าข่ายกรณียกเว้น 4 ข้อ คิดภาษี 3.3%ของราคาซื้อขายได้(ไม่ใช่ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ และไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน) 660,000 บาท ซึ่งราคาสูงกว่าค่าอากรแสตมป์จึงเสียแค่ภาษีธุรกิจเฉพาะพอ แต่ถ้ารอให้ถึง 5 ปี หรือ เอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี ก็ประหยัดเงินไปได้มากทีเดียว
3. คำนวณค่าอากรแสตมป์จากการขายคอนโด
คิดที่เรท 0.5% ของราคาซื้อขายได้(ไม่ใช่ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ และไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน) 100,000 บาท ซึ่งเสียแค่ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างเดียวเนื่องจากราคามากกว่า
4. คำนวณค่าธรรมเนียมจากการซื้อขายคอนโด
มีเรทอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ซึ่งโดยปกติจะเสียคนละ 1%ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ได้เป็น คนละ 180,000 บาท
ภาษีขายคอนโดที่เป็นมรดก
1. ภาษีได้หัก ณ ที่จ่าย (การนับปีถือครองให้นับปีปฏิทิน)
สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือทรัพย์ที่เป็นมรดก กับทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก ถ้าเป็นทรัพย์มรดกคิดภาษีโดยใช้ราคาประเมินในการคำนวณ หักค่าใช้จ่ายได้ 50% และนับปีแบบปีปฏิทิน
สมมติว่าขายห้องชุดที่เป็นมรดกราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,700,000 บาท และได้ถือครองมา 5 ปีปฏิทิน เช่น ถือครองมาตั้งแต่ปี 2553 – 2557
- เงินได้จากการขาย : ให้ใช้ราคาประเมิน 2,700,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 1,350,000 บาท
- เงินได้ต่อปี : ให้หารเงินได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง เท่ากับ 270,000 บาท (1,350,000 / 5 ปี)
- ภาษีต่อปี : ตามอัตราภาษีก้าวหน้าโดย เสียภาษีต่อปีเท่ากับ 13,500 บาท {270,000×5%}
- ภาษีจ่าย : ให้คูณภาษีต่อปี ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง 13,500 x 5 ปี = 67,500 บาท
ดังนั้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายคือ 67,500 บาท
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (การนับปีถือครองให้นับวันชนวัน)
ภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดจากรายรับ ไม่ได้คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์เหมือนกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ดังนั้นหากมีรายได้เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้สำหรับลงทุนจำนวน 3,000,000 บาท และถือครองทรัพย์ดังกล่าวมาไม่ถึง 5 ปี ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวน 99,000 บาท (3.3%x3,000,000)
ภาษีส่วนนี้คิดจากผู้ที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ จะเสียภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย (ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ) โดยเสียพร้อมๆ กับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ทั้งนี้จะมีกรณีที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือ
- กรณีที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยถือครองทรัพย์ดังกล่าว เกินกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษี
- กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน โดยถือครองทรัพย์ดังกล่าวเกินกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษี
การขอคืนภาษีจากการซื้อขายคอนโด
มีสิทธิ์ขอคืนได้ภายใน3ปี โดยต้องทำการซื้อคอนโดใหม่และขายคอนโดเก่าภายในเวลา 1 ปี โดยจะขายก่อนซื้อหรือซื้อก่อนขายก็ได้ในช่วงเวลา 1 ปี โดยต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านเก่าและใหม่รวมกันไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยเตรียมหลักฐานต่างๆดังนี้
- สำเนาทะเบียนบ้านทั้งสองหลัง เก่าและใหม่
- ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีต่างๆจากกรมที่ดิน
- สำเนาซื้อขายคอนโดเก่าและใหม่
หากเป็นการกู้ร่วมจะไม่สามารถขอคืนภาษีได้เนื่องจากถือว่าเป็นคณะบุคคลหรือห้างหุ้นส่วนสามัญ ยกเว้นสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย โดย ถ้าคอนโดใหม่แพงกว่าขอคืนได้ทั้งหมด แต่คอนโดเก่าแพงกว่าขอคืนได้บางส่วนโดยยึดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์
