นายหน้าคอนโด รายได้ ดีไหม

วิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่นของการเช่าและขายห้องชุด นายหน้าคอนโด รายได้ เท่าไหร่ รายได้ดีไหม ค่าตอบแทนเอเจ้นท์ต้องจ่ายตอนไหน โดนเบี้ยวค่าคอมฟ้องร้องได้หรือไม่ อายุความกี่ปี เมื่อไม่ทำสัญญาจะได้ค่าตอบแทนไหม เมื่อมีค่าคอมถือว่าเป็นรายได้ที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือเปล่า มาติดตามกัน

ค่าคอมมิชชั่น คืออะไร

ค่าคอมมิชชั่น (Commission) ค่านายหน้า หรือค่าธรรมเนียม มักเรียกง่ายๆว่า ค่าคอม คือ ค่าตอบแทนการขาย ที่ช่วยสร้างแรงจูงใจให้เกิดการทำงานต่างๆโดยจะเป็นเงินพิเศษเพิ่มเติมมาจากเงินเดือนปกติ

ค่าคอมมิชชั่นถือว่าเป็นค่าจ้างไหม?

หากนายจ้างจ่ายเงินเพื่อช่วยเหลือด้านสวัสดิการหรือสร้างขวัญกำลังใจ ไม่ใช่เพื่อตอบแทนการทำงาน จะไม่ถือเป็น “ค่าจ้าง” เช่น การจ่ายเงินจูงใจ (incentive) หรือค่าคอมมิชชั่น (commission) เป็นต้น แต่หากค่าคอมมิชชั่นจ่ายเป็นการตอบแทนการทำงานในวันและเวลาทำงานปกติ รวมถึงวันหยุดและวันลาตามสิทธิตามกฎหมายแรงงาน จะถือเป็น “ค่าจ้าง” และต้องนำมาคำนวณเป็นฐานเงินสมทบทั้งหมด

นายหน้าคอนโดรายได้เป็นเท่าไหร่

ตัวอย่างวิธีคิดคำนวณค่านายหน้าคอนโด

• 1. สมมติค่าเอเจ้นท์ 5% จากราคาขาย

ตัวอย่าง ห้องชุดราคาขาย  5 ล้านบาท ค่านายหน้าขายคอนโด 5% = 250,000 บาท เป็นต้น

• 2. กรณีซื้อ-ขายใบจอง/เงินดาวน์ สมมติค่าเอเจ้นท์ 20% จากกำไรของผู้ขาย

ตัวอย่าง ขายใบจอง/เงินดาวน์ บวกกำไรจากราคาหน้าสัญญา 30,000 บาท ค่าคอมมิชชั่น 20% = 6,000 บาท เป็นต้น

• 3. กรณีที่ขายใบจองหรือขายดาวน์ห้องชุดแบบขาดทุนหรือเท่าทุนจากราคาหน้าสัญญา สมมติค่าเอเจ้นท์ 10% จากราคาขาย

ตัวอย่าง ขายใบจอง/เงินดาวน์ ราคา 200,000 บาท ค่าคอมมิชชั่น 10% = 2,000 บาท เป็นต้น

• 4. กรณีให้เช่า สมมติปล่อยเช่าคอนโดเดือนละ 22,000 บาท สัญญา 1 ปี

ตัวอย่าง เมื่อนายหน้าเช่าคนโดหาผู้เช่าได้สำเร็จ เจ้าของคอนโดจะต้องจ่ายค่านายหน้าปล่อยเช่าคอนโด 22,000 บาท

หลักเกณฑ์การจ่ายค่านายหน้าขายคอนโด

โดยมาตรฐานรายได้ค่าคอมมิชชั่นกันของการขายคอนโดขั้นต่ำอยู่ที่ 3% ของราคาซื้อขายห้องชุด หรือตามตกลงกันแต่ละบุคคล โดยเจ้าของห้องสามารถล่อใจคนกลางให้ทำงานดีขึ้นโดยการเพิ่มค่านายหน้าสูงกว่าปกติมากๆได้ โดยข้อสังเกตอีกประการคือผลตอบแทนที่ได้รับขึ้นอยู่กับราคาซื้อขายดังนั้นเป็นเหตุผลให้ตัวแทนไม่อยากขายในราคาถูกเกินไปซึ่งดีกับเจ้าของคอนโด

หลักเกณฑ์การจ่ายรายได้นายหน้าเช่าคอนโด

ธรรมเนียมปฏิบัติการจ่ายค่าเอเจ้นท์คอนโดโดยปกติขั้นต่ำจะอยู่ที่ค่าเช่าตามสัญญา 1 เดือนต่อสัญญา 1 ปี หรือเรียกว่าได้ค่าคอมมิชชั่น1เดือนต่อสัญญา1ปี(โดยแต่ละจังหวัดจะมีเรทไม่เท่ากัน) หรือตัวแทนอาจเก็บมากกว่านี้เพราะมีความสามารถการโปรโมทหรือลูกค้าในมือเพื่อต่อรอง เจ้าของห้องควรถามเพื่อความชัดเจนตั้งแต่ต้นก่อนร่างสัญญาหรือทักท้วงขณะเซ็นต์สัญญา รวมถึงหน้าที่ความรับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไปคิดแต่ค่าเอเจ้นท์ไม่คิดค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าเดินทางและไม่มีกรอบระยะเวลาทำงานถ้าเป็นสัญญาเปิด

ค่านายหน้าคอนโดตามกฎหมายจะได้กี่เปอร์เซ็นต์

เอเจ้นท์คอนโดมีสิทธิ์ได้รับค่าตอบแทนหรือบำเหน็จตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 846 ว่าด้วย “ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่า ย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า ค่าบำเหน็จนั้นถ้ามิได้กำหนดจำนวนกันไว้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม”

สิทธิเรื่องค่าตอบแทนของเอเจ้นท์คอนโด

1. มีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จ(ค่าตอบแทน) เนื่องจากการทำหน้าที่ชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคลได้เข้าทำสัญญากัน
2. มีสิทธิได้รับค่าใช้จ่ายที่เสียไป ถ้าได้ตกลงกันไว้ให้เรียกค่าใช้จ่ายที่เสียไปไว้ล่วงหน้า แม้ว่าสัญญาจะไม่ได้กระทำสำเร็จ

ปัจจัยที่มีผลต่อรายได้ของนายหน้าคอนโด

1. ราคาของคอนโดที่ให้เช่าหรือปล่อยขาย
2. ความสามารถในการเจรจาต่อรองของคนกลาง

รายได้นายหน้าคอนโดต้องเสียภาษีหรือไม่?

ค่านายหน้าคอนโดหรือค่าคอมมิชชั่นต้องเสียภาษี 3 ประเภท ดังนี้

1. ภาษีเงินได้ของนายหน้า

ค่านายหน้าหรือค่าคอมมิชชั่นต้องเสียภาษีแยกกรณีดังนี้

• ภาษีเงินได้ของเอ้เจ้นท์บุคคลธรรมดา

กรณีที่เป็นบุคคลธรรมดาหรือพนักงาน จะถือว่าค่าคอมมิชชั่นที่ได้ถือเป็นเงินได้ประเภท 40(2) โดยจะหักภาษีตามอัตราก้าวหน้า ซึ่งค่านายหน้าถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 2 มาตรา 40(2) โดยจะต่างจากคอมมิชชั่นที่ตัวแทนสังกัดบริษัทได้รับจากบริษัท ลักษณะนี้จะเป็นเงินได้ประเภทที่ 1 (40(1)) โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้แบบเหมา 50% แต่เมื่อรวมกับเงินได้ประเภทที่ 1 แล้วสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท โดยวิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

• ภาษีเงินได้ของเอเจ้นท์ที่เป็นนิติบุคคล

ตัวแทนที่ทำธุรกิจในนามนิติบุคคล จะต้องมีหน้าที่จัดทำบัญชี งบการเงิน ภาษีให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด และส่งให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น หากมีพนักงานที่จ่ายเป็นเงินเดือนประจำ ต้องขึ้นทะเบียนเป็นผู้ประกันตนกับประกันสังคม

รวมถึงปิดงบการเงิน แล้วใช้บริการผู้สอบบัญชีให้ตรวจสอบบัญชี ก่อนส่งให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ตลอดจนจัดทำภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีมูลค่าเพิ่ม ส่งกรมสรรพากรทุกเดือน พร้อมกับยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคล

2. ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของนายหน้า

1. บุคคลธรรมดาทำเป็นงานเสริมฟรีแลนซ์  ค่านายหน้าเป็นเงินได้ 40(2) จะต้องหัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า และยื่นแบบนำส่งภาษี ภ.ง.ด.1
2. กรณีที่เป็นนิติบุคคลจะต้องหัก ณ ที่จ่าย ในอัตรา 3%
3. มูลนิธิหรือสมาคม(ไม่รวมถึงมูลนิธิหรือสมาคมที่ได้รับประกาศให้เป็นองค์การหรือสถานสาธารณกุศล) หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 10.0 (10%)

• การยื่นสรรพากร

1. นิติบุคคลจ่ายค่านายหน้าให้กับนิติบุคคล ผู้จ่ายเงินมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 3% แล้วนำส่งด้วย ภ.ง.ด.53 กรมสรรพากร ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป และสำหรับการยื่นผ่านช่องทางออนไลน์นั้นขยายระยะเวลาถึงวันที่ 15
2. นิติบุคคลจ่ายค่านายหน้าให้กับบุคคลธรรมดา ที่อยู่ในไทยเกิน 183 วันในปีภาษี มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 0-35% แต่ถ้าจ่ายเงินค่านายหน้าให้กับบุคคลธรรมดาที่ไม่อยู่ในประเทศไทย หรืออยู่ในไทยไม่ถึง 183 วันในปีภาษี ให้หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 15%
3. บุคคลธรรมดาจ่ายค่านายหน้าให้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล จะไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่ายต่อกัน เนื่องจากผู้ที่สามารถหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ ต้องมีสถานะเป็นนิติบุคคลเท่านั้น

ผู้ที่เป็นตัวแทนหรือพนักงานขายก็ต้องนำเอกสารในการหักภาษี ณ ที่จ่าย หรือ ใบ 50 ทวิ ไปใช้ประกอบการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเช่นเดิม และหากนิติบุคคลนั้นประกอบกิจการบางประเภทตามที่กฎหมายกำหนดเป็นพิเศษ เช่น การขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะต้อง “ยื่นภาษีธุรกิจเฉพาะ“ ด้วยเช่นกัน

3. ภาษีมูลค่าเพิ่มที่นายหน้าต้องเสีย

เนื่องจากอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการให้บริการ ดังนั้น เมื่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีรายรับจากการให้บริการในส่วนนี้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี จะต้องไปจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มไม่เกิน 30 วัน นับจากวันที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท และนำส่งให้กรมสรรพากรทุกๆ เดือน นับตั้งแต่วันที่ยื่นจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นต้นไป

โดยจะต้องนำส่งภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% ยื่นรายการตามแบบ ภ.พ.30 พร้อมชำระภาษี (ถ้ามี) เป็นรายเดือนภาษีทุกเดือน ภายในวันนี้ 15 ของเดือนถัดไป และผ่านระบบออนไลน์ภายในวันที่ 23 ของเดือนถัดไป แต่กรณีลูกค้าจ่ายค่าเอเจ้นท์ให้กับคนกลางที่อยู่ต่างประเทศโดยหาลูกค้าในประเทศไทย ให้ลูกค้านำส่งภาษีมูลค่าเพิ่มอีก 7% ตามแบบ ภ.พ.36

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม1 : จ่ายค่านายหน้าตอนไหน?

คำตอบ1 : ผู้ว่าจ้างจ่ายเมื่อมีการเซ็นต์สัญญาเสร็จสิ้น(เมื่อนายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการให้คู่สัญญาทำสัญญากันแล้ว นายหน้าย่อมมีสิทธิได้รับบำเหน็จหรือค่าตอบแทน แม้ต่อมาคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะผิดสัญญาหรือเลิกสัญญาที่ทำไว้ก็ตาม)

คำถาม2 : ใครจ่ายค่าประสานงานร่วม(โคเอเจ้นท์/co-agent)?

คำตอบ2 : เอเจ้นท์แบ่งผลตอบแทนกันเองตามตกลง ผู้ว่าจ้างไม่ต้องจ่าย

คำถาม3 : ไม่ทำสัญญาได้ค่านายหน้าไหมเมื่อทำงานให้จบแล้ว?

คำตอบ3 : นายหน้าเป็นสัญญาชนิดหนึ่ง ซึ่งไม่มีบทบังคับว่าต้องทำสัญญาเป็นหนังสือหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ดังนั้น สัญญานายหน้าจะตกลงกันเป็นหนังสือหรือด้วยวาจาก็ได้สัญญานายหน้า ตามปกติต้องถือว่ามีบำเหน็จ(ค่าตอบแทน) แม้จะไม่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาว่าต้องเสียค่าบำเหน็จนายหน้าเท่าใด ต้องถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2199/2535

สรุป สัญญานายหน้าไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ฟ้องบังคับกันได้

คำถาม4 : ฟ้องเรียกค่านายหน้าจากผู้ว่าจ้างมีอายุความกี่ปี?

คำตอบ4 : อายุความฟ้องเรียกค่านายหน้า มีอายุความ 10 ปี

คำถาม5 : เป็นนายหน้าต้องมีใบอนุญาติไหม?

คำตอบ5 : ไม่จำเป็นต้องมี แต่ถ้ามีจะเพิ่มความน่าเชื่อถือในการทำงาน โดยผู้ที่ต้องการขอใบอนุญาตินายหน้าต้องมีคุณสมบัติตามที่กำหนด เช่น สัญชาติไทย มีอายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ สำเร็จการศึกษาไม่ต่ำกว่าระดับมัธยมศึกษาตอนปลาย หรือเทียบเท่า และผ่านการอบรมหลักสูตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์