ร้องเรียนปล่อยเช่ารายวัน

ข้อควรรู้ฎีกา ร้องเรียนปล่อยเช่ารายวัน ทำยังไงตามพระราชบัญญัติ พ.ร.บ. พ.ศ. 2547 ผลกระทบต่อผู้อาศัยในคอนโด ให้เช่ารายวันประเภทไหนทำได้

การปล่อยเช่าห้องชุดรายวัน และรายสัปดาห์ มีความผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติ พ.ร.บ. พ.ศ. 2547

ให้เช่าคอนโดแบบรายวันและรายสัปดาห์นั้นผู้ให้เช่าจะมีความผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) พ.ศ. 2547 โดยมีโทษจำคุก และโทษปรับ นอกจากนั้นยังต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันจนกว่าจะเลิกการกระทำดังกล่าว

มาตรา 15 : ห้ามมิให้ผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรม เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน การขอใบอนุญาตและการออกใบอนุญาตให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด

มาตรา 59 : ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 15 วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษจําคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจําทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่

กฎกระทรวงฯ(ฉบับที่ 2)แก้ไขเพิ่มเติมจากเมื่อปี พ.ศ. 2551

ระบุสาระสำคัญสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมจากเดิมที่กำหนดให้ที่พักไม่เกิน 4 ห้อง และมีจำนวนผู้เข้าพักไม่เกิน 20 คน ไม่ถือว่าเป็นโรงแรมตามกฎหมาย มาตรา4(3) แต่ฉบับนี้จะมีการปรับปรุงหลักเกณฑ์เป็น มีห้องพักไม่เกิน 8 ห้อง และมีจำนวนผู้เข้าพัก ไม่เกิน 30 คน

นอกจากนั้นยังมีการกำหนดเพิ่มเติมให้ผู้ที่จะใช้สถานที่ที่ถูกระบุว่าไม่เป็นโรงแรม เพื่อจะให้บริการเป็นสถานที่พัก มีหน้าที่ต้องแจ้งให้นายทะเบียนโรงแรมทราบ และนายทะเบียนโรงแรม จะส่งเจ้าหน้าที่เข้าตรวจสอบพื้นที่ หากเห็นว่าเป็นไปตามข้อที่กำหนดไว้ ก็จะออกหนังสือรับแจ้งให้ภายใน 40 วัน และเมื่อใดไม่ประสงค์จะใช้สถานที่เพื่อให้บริการเป็นสถานที่พัก ก็สามารถแจ้งต่อนายทะเบียนโรงแรมเพื่อยกเลิกได้เช่นกัน

การแจ้งขอหนังสือรับแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม ให้ดำเนินการอย่างใดอย่างนึงใน 2 ข้อนี้

1. ทางอิเล็กทรอนิกส์(ออนไลน์)ตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิบัติราชการทางอิเล็กทรอนิกส์
2. ติดต่อโดยตรงกับทางราชการ

• กรณีอยู่กรุงเทพให้ติดต่อดำเนินการที่สำนักการสอบสวนและนิติกร กรมการปกครอง
• กรณีอยู่ต่างจังหวัด สามารถติดต่อดำเนินการได้ที่การปกครองอำเภอท้องที่ ที่สถานที่พักตั้งอยู่

ทำไมคอนโดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมาย?

เนื่องจากคอนโดมีเนียมสร้างด้วยวัตถุในการพักอาศับแบบถาวร ไม่ได้รองรับการจัดตั้งเป็นธุรกิจเพื่อการพักอาศัยแบบชั่วคราวดังเช่นโรงแรม

โดยพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ระบุไว้ว่าโรงแรม คือ สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน

ส่วนพระราชบัญญัติอาคารชุด ระบุไว้ว่า อาคารชุดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เจ้าของสามารถใช้ประโยชน์ได้และมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง

หมายความว่าคอนโดให้เช่ารายวันจึงถือว่าเป็นการใช้งานอาคารผิดประเภทและมีความผิดโดยตรงตามกฎหมาย นิติบุคคลสามารถร้องทุกข์กับเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อให้ดำเนินคดีอาญาตามพระราชบัญญัติโรงแรมฯ มาตรา 59 ฐานประกอบกิจการโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนกฎหมายคอนโด

ให้เช่ารายวันอย่างไรจึงถูกกฎหมาย

เนื่องจากกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ข้อ 1 ที่กล่าวไว้ว่า ให้สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินสี่ห้องและมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกินยี่สิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนด

แม้การเช่าระยะสั้นหรือเป็นการชั่วคราวจะผิดกฎหมาย แต่ก็มีเงื่อนไขยกเว้นดังนี้

ในกรณีคอนโดใน1อาคารสามารถให้เช่าคอนโดรายวันได้ถ้าไม่เกินจำนวน 8 ยูนิตและมีคนพักอาศัยรายวันไม่เกิน 30 คน โดยต้องแจ้งวัตถุประสงค์ให้เช่ารายวันตั้งแต่ต้น กรณีบ้านหรือตึกแถว ที่มีผู้เช่าไม่เกิน 8 ห้อง และมีจำนวนคนพักอาศัยไม่เกิน 30 คน และได้แจ้งความจำนงกับนายทะเบียนเพื่อหารายได้เสริม จะสามารถทำได้

ดังนั้นสำหรับบ้านหรือตึกแถว ถ้าทำคอนโดให้เช่ารายวันกับ Airbnb หรือบุคคลทั่วไป แบบไม่ผิดกฎหมายเพื่อหารายได้ก็สามารถทำได้ตามเงื่อนไข มีห้องไม่เกิน 8 ห้อง และ คนเช่าไม่เกิน 30 คน

และหากคอนโดไหนที่อยากปล่อยเช่ารายวัน จะต้องได้รับอนุมัติจากการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโครงการ ว่าสามารถจดทะเบียนเช่ารายวันได้เป็นมติร่วม จึงจะสามารถไปขอจดและต้องแจงบัญชีรายได้เก็บกินอย่างถูกต้องอีกด้วย

ดังนั้น หากใครอยากลงทุนเมื่อมีคอนโดที่อยากให้เช่าแบบที่สบายใจทั้งรายวัน รายสัปดาห์ รายเดือน รายปี ก็ต้องหาคอนโดที่มีการขอจดทะเบียนมีส่วนเป็นโรงแรม หรือ Hotel License ตั้งแต่ต้น

ซึ่งนอกจากจะจดขออนุญาตตามกฎหมายแล้วยังต้องทำตามข้อกำหนดให้ต้องมีการจัดการพื้นที่แบ่งสัดส่วนของคอนโดส่วนตัว และส่วนของห้องพักรายวันแยกกัน เช่น หากในโครงการมีหลายอาคาร อาคารใดจะเป็นส่วนที่ทำได้ และ Hotel License นั้น ต้องทำการจดต่อทะเบียนเป็นโรงแรมทุก 5 ปี และมติของลูกบ้านจะต้องยินยอมให้ต่อทะเบียนได้อีกด้วย

ทำไมคนนิยมเช่ารายวันมากกว่าพักโรงแรม?

1. ทำเลดี เดินทางสะดวก
2. ส่วนกลางดี
3. ราคาถูกกว่าโรงแรม 20-30%

คอนโดเทล (Condotel) คืออะไร?

คอนโดเทล (Condotel) คือคอนโดบวกกับโรงแรม โดยคอนโดเทลจะใหบริการลูกค้าเหมือนโรงแรมทุกอย่างตั้งแต่การรับจองห้อง การบริการห้องพัก อาหาร โทรศัพท์ สิ่งอำนวยความสะดวก ฯลฯ เเต่ความเเตกต่างกับโรงแรมทั่วไปคือความเป็นเจ้าของ

โรงแรมทั่วไปนั้นมีเจ้าของคนเดียว แต่คอนโดเทลมีการแบ่งขายห้องให้คนซื้อแต่ละรายถือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดไปเลย เช่น คอนโดเทลที่มีจำนวนห้อง 200 ห้อง ก็อาจมีเจ้าของถึง 200 ราย โดยนักลงทุนเมื่อเป็นเจ้าของคอนโดเทลนั้นเเล้วก็เท่ากับว่าเป็นเจ้าของคอนโดจริงๆ มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถนำไปจดจำนองหรือซื้อขายได้เหมือนที่ดินทั่วไป

ทำไมผู้อาศัยในคอนโดจึงไม่ชอบให้เช่ารายวัน

1. ใช้ส่วนกลางแบบบ้าคลั่ง เพราะ ตื่นตาตื่นใจในการมาชั่วครั้งคราว จึงต้องใช้ให้หายอยาก ต่างกับคนมาอยู่รายเดือนจะคิดว่ามีเวลาอีกหลายวันค่อยมาเล่นก็ได้ เล่นแล้วก็มาใหม่ได้เพราะอยู่นานอยู่แล้ว
2. ระวังว่าทำธุรกิจสีเทา เนื่องจากไม่มีการสกรีนมาก่อนเพราะอยู่ไม่นานแล้วไป คนจึงกลัวว่าเป็นมิจฉาชีพแล้วตามตัวยาก รวมถึงอาจจะมาสร้างความเดือดร้อน มีพฤติกรรมไม่ดี
3. ทำความเสียหายต่อส่วนกลางหรือทำอันตรายต่อผู้อาศัยแล้วหลบหนี
4. อาจจะทำความเสียหายต่อห้องชุดแล้วไม่ต้องรับผิดชอบ เพราะไม่ต้องใช้เงินประกันห้องชุด และจ่ายแค่รายวัน ไม่เสียอะไร
5. มีการบอกต่อว่า คนเช่ารายวันมักชอบขโมยของ ส่งเสียงดังรบกวน ทิ้งขยะไม่ถูกต้อง ลวนลามด้วยสายตา เป็นต้น จึงสร้างหวาดกลัวแก่ผู้อาศัยคนอื่น

ถ้ามีเรื่องร้องเรียนปล่อยเช่ารายวันจะจัดการอย่างไร

นิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องทำหน้าที่แทนเจ้าของร่วมทุกห้องชุด โดยการออกประกาศข้อบังคับให้รับทราบ ขั้นต่อไปคือแจ้งความร้องทุกข์กับเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อให้ดำเนินคดีอาญาตามพระราชบัญญัติโรงแรม มาตรา 59 ฐานประกอบกิจการโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือ ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และมีโทษปรับรายวันตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาทด้วย

หากการปล่อยเช่าห้องชุดรายวันทำให้ทรัพย์ส่วนกลางเสียหาย นิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถดำเนินการฟ้องร้องเพื่อเรียกค่าเสียหายในทางแพ่งเอากับเจ้าของร่วมที่ปล่อยห้องเช่าได้อีกทางหนึ่งด้วย