ภาษีปล่อยเช่าคอนโด

ปล่อยเช่าคอนโดเสียภาษีไหม? ภาษีปล่อยเช่าคอนโด มีอะไรบ้าง? ต้องชำระเมื่อไร? ข้อกำหนดต่างๆมีอะไรบ้าง? และข้อควรรู้หากเบี้ยวจ่ายภาษี

ให้เช่าคอนโด เสียภาษีอะไรบ้าง?

ภาษีที่ต้องเสียเมื่อมีรายได้จากค่าเช่านั้นตามกฎหมายจะแบ่งประเภทจากรายละเอียดของ owner และ ผู้เช่า มี 4 ประเภท ดังนี้

1. กรณีเจ้าของห้องเป็นบุคคลธรรมดาและมีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล ผู้เช่าต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ร้อยละ 5 ของจำนวนค่าเช่า โดยเจ้าของห้องต้องส่งเอกสารรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้แก่ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย
2. ค่าอากรแสตมป์ติดบนตัวสัญญาเช่า เป็นจำนวนเงินมีอัตราร้อยละ 0.1 ของรายได้จากค่าเช่าตามสัญญา 1 ปี เช่น ค่าเช่า 264,000 บาทต่อปี เสียค่าอากรแสตมป์ 264 บาท
3. เสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน 12.5 เปอร์เซนต์ของค่าเช่า1ปี ซึ่งเท่ากับค่าเช่า1.5เดือน โดยจ่ายที่สานักงานเขตที่คอนโดตั้งอยู่(ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)
4. ภาษีป้าย(กรณีมีการโฆษณาด้ายป้าย)

1.1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตามกฎหมายแล้วเมื่อไหร่ที่เรามีเงินได้เราต้องเสียภาษี โดยภาษีที่เราต้องเสียเมื่อทำการปล่อยเช่าห้องชุด คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทที่ 5 หรือภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน เช่น การให้เช่าบ้าน คอนโดฯ โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งภาษีเงินได้นี้จะต้องยื่นแก่สรรพากรทุกปี ในช่วงกลางปี(มกราคม-มิถุนายน)

สามารถคำนวณภาษีได้ 2 แบบด้วยกัน คือ

1. วิธีเงินได้พึงประเมิน สำหรับวิธีนี้จะใช้ในกรณีที่มีเงินได้มากกว่า 1 ล้านบาทต่อปี โดยคำนวณได้จากนำเอา รายได้ค่าเช่าทั้งหมดไปคูณ 0.5%
2. วิธีเงินได้สุทธิ โดยคำนวณจากเงินทั้งหมดที่ได้รับแล้วหักด้วยค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน ตามสูตร(รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) จากนั้นให้นำผลลัพธ์ไปคูณอัตราภาษี ซึ่งสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี คือ

• วิธีหักแบบเหมาจ่าย 30% ของรายรับ(ไม่ต้องใช้เอกสาร)
• วิธีหักจ่ายตามจริง(ต้องยื่นเอกสาร) สำหรับคนที่คิดว่ามีค่าใช้จ่ายสูงกว่า 30%ของรายได้ เช่น ในบางปีอาจมีค่าตกแต่ง ค่าซ่อมแซม เป็นจำนวนมากเพิ่มเข้ามา ทั้งนี้สามารถนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาคำคนวณเป็นค่าใช้จ่ายร่วมด้วยได้(ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม)

ประเภทของการปล่อยเช่าที่ต้องเสียภาษีเงินได้

ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องเสียภาษี ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ตามประเภทดังนี้

1. บ้าน อาคาร ตึก โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หักค่าใช้จ่ายได้ 30% หรือหักตามจริง
2. ที่ดินที่ใช้ในการเกษตร หักค่าใช้จ่าย 20% หรือหักตามจริง
3. ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในการเกษตร หักค่าใช้จ่าย 15% หรือหักตามจริง
4. ค่าเช่ายานพาหนะ หักแบบเหมา 30% หรือหักตามจริง
5. ค่าเช่าทรัพย์สินอื่นๆ นอกเหนือจากนี้ หักแบบเหมา 10% หรือหักตามจริง

การเลือกหักตามจริงต้องเก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายไว้ให้ครบทุกใบ ซึ่งการจะเลือกว่าหักแบบไหนดีกว่ากันนั้น ให้คำนวณจากรายจ่ายและเอกสารค่าใช้จ่ายที่มีทั้งหมด หากคำนวณแล้วมีเอกสารค่าใช้จ่ายมากกว่าหักแบบเหมา ก็ควรเลือกหักตามจริง จะช่วยประหยัดภาษีมากกว่า

1.2 ภาษีเงินได้นิติบุคคล

การคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล คือ ผู้ที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แบบจริงจัง มีรายได้สูงมาก ฐานภาษีที่ต้องเสียเกิน 20% จะเลือกจดทะเบียนนิติบุคคล ซึ่งภาษีที่ต้องเสียจะคำนวณจากกำไรสุทธิ 2.2 ระยะเวลาที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

2. ภาษีอากรแสตมป์

เมื่อเจ้าของห้องชุดให้เช่ามีการจัดทำสัญญาปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งผู้ให้เช่ามีหน้าที่ติดอากรแสตมป์ ในอัตราภาษีตามมูลค่าสัญญาเช่า 1,000 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท นั่นคือเสียภาษีในอัตรา 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา(ถ้าไม่กำหนดให้ถือว่ามีระยะเวลา 3 ปี และถ้าครบกำหนดแล้วยังให้เช่าต่อไปถือว่าทำสัญญากันใหม่และต้องเสียอากรสำหรับสัญญาดังกล่าว ภายใน 30 วัน)

อากรแสตมป์เป็นภาษีประเภทหนึ่งตามประมวลรัษฎากร มีชื่อภาษาอังกฤษว่า “Stamp Duty” มีชนิด 1 บาท 5 บาท และ 20 บาท จำเป็นต้องติดอากรแสตมป์ในสัญญาเช่าถ้าหากคุณมีการทำสัญญาเช่า เช่น เช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นหรือแพ

ข้อควรรู้เพิ่มเติมของภาษีอากรแสตมป์

1. ผู้ที่ต้องเสียภาษีอากรแสตมป์ตามธรรมเนียม คือ ผู้ให้เช่า
2. ผู้ที่ต้องขีดฆ่าแสตมป์ คือ ผู้เช่า

โดยคู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าใครมีหน้าที่ต้องเสียภาษีอากรแสตมป์(ระบุไว้ในสัญญา) หากไม่ได้ตกลงกันไว้ก็จะเป็นตามที่กฎหมายกำหนดซึ่งโดยหลักแล้วคือผู้ที่ได้รับผลประโยชน์ที่เป็นเงินได้สัญญานั้นๆ นั่นก็คือเจ้าของห้องชุดนั่นเอง(ผู้ให้เช่า)

ซื้ออากรแสตมป์ได้ที่ไหน ทำอย่างไร

1. ซื้อแสตมป์เป็นดวงมาติด โดยหาซื้อได้ที่หน่วยงานราชการ กรมสรรพากร ร้านเครื่องเขียน(บางร้าน)
2. นำเงินไปขอเสียอากรที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้าน(จ่ายเงินสด จะได้ใบเสร็จมา)

ถ้าไม่เสียภาษีอากรแสตมป์จะเกิดอะไรขึ้น

การไม่ติดอากรแสตมป์ ติดไม่ครบ ติดไม่ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนด ถือว่าเป็นการติดไม่สมบูรณ์ มีผลกระทบ ดังนี้

• ผู้มีหน้าเสียอากรจะต้องเสียเงินเพิ่มนอกเหนือจากค่าอากรที่ต้องเสียนับจากวันทำสัญญาเช่า

1. ปิดอากรหลัง 15 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน เสีย 2 เท่า
2. เกิน 90 วัน เสีย 5 เท่า
3. ถูกเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเจอ เสีย 6 เท่า

เงินเพิ่มดังกล่าวสามารถขอลดหย่อนได้ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

• ตราสารดังกล่าวจะไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีในศาลได้จนกว่าจะได้เสียอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง

ถ้าค่อยติดตอนเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบได้ไหม?

ไม่ควรอย่างยิ่งเพราะอากรแสตมป์จะมีรหัสการผลิตกำหนดไว้ สามารถตรวจสอบได้ว่าแสตมป์ดังกล่าวเป็นแสตมป์ที่ผลิตขึ้นมาก่อนหรือหลังวันที่ที่ลงในสัญญาเช่า

3. ภาษีโรงเรือนและที่ดิน

ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากไม่ใช่บ้านหลังหลักต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่อยู่อาศัยโดยคำนวณจากราคาประเมินทรัพย์สิน นอกจากนี้อาจมีภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับคนที่ปล่อยเช่าเฟอร์นิเจอร์ด้วยเพราะถือว่าเป็นค่าบริการ หากมีรายได้เกิน 1.8 ล้านจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

กฎหมายกำหนดไว้ว่า ผู้ปล่อยเช่าจะต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 12.5 ต่อปีจากรายได้ แต่ถ้าอยากให้ภาษีโรงเรือนลดลง ผู้ปล่อยเช่าสามารถแยกระหว่างค่าเช่าและค่าเฟอร์นิเจอร์ตั้งแต่ตอนทำสัญญา เพราะภาษีโรงเรือนจะคำนวนเฉพาะส่วนที่เป็นค่าเช่าเท่านั้น

โดยผู้ปล่อยเช่าจะสามารถขอผ่อนชำระค่าภาษีแบ่งเป็น 3 งวดได้ โดยสามารถยื่นหนังสือแจ้งความจำนงขอผ่อนชำระค่าภาษีต่อพนักงานเก็บภาษีภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ได้รับแจ้งการประเมิน ในกรณีที่วงเงินค่าภาษีที่จะขอผ่อนชำระมีจำนวนเงินค่าภาษีตั้งแต่ 9,000 บาทขึ้นไป

4. ภาษีป้าย

กรณีที่เจ้าของห้องชุดปล่อยเช่ามีการทำป้ายเพื่อใช้หารายได้หรือโฆษณาการค้าเพื่อหาคนมาเช่า จะต้องเสียภาษีป้ายโดยกฎกระทรวงกำหนดอัตราภาษีป้ายไว้ดังนี้

1. ป้ายที่มีอักษรไทยล้วน

• ป้ายที่มีข้อความที่เคลื่อนที่หรือเปลี่ยนเป็นข้อความอื่นได้ อัตราภาษีป้าย 10 บาท ต่อขนาดป้าย 500 ตร.ซม.
• ป้ายติดทั่วไปที่นอกเหนือจากข้อความด้านบนอัตราภาษีป้าย 5 บาท ต่อ 500 ตร.ซม.

2. ป้ายที่มีอักษรไทยปนกับอักษรต่างประเทศ และ/หรือปนกับภาพ และ/หรือเครื่องหมายอื่น

• ป้ายที่มีข้อความ เครื่องหมาย หรือภาพที่เคลื่อนที่ หรือเปลี่ยนเป็นข้อความ เครื่องหมาย หรือภาพอื่นได้ อัตราภาษีป้าย 52 บาท ต่อ 500 ตร.ซม.
• ป้ายติดทั่วไปที่นอกเหนือจากข้อความด้านบนอัตราภาษีป้าย 26 บาท ต่อ 500 ตร.ซม.

3. ป้ายที่ไม่มีอักษรไทยไม่ว่าจะมีภาพหรือเครื่องหมายใดๆ หรือไม่ และป้ายที่มีอักษรไทยบางส่วน หรือทั้งหมดอยู่ใต้หรือต่ำกว่าอักษรต่างประเทศ

• ป้ายที่มีข้อความ เครื่องหมาย หรือภาพที่เคลื่อนที่ หรือเปลี่ยนเป็นข้อความ เครื่องหมาย หรือภาพอื่นได้ อัตราภาษีป้าย 52 บาท ต่อ 500 ตร.ซม.
• ป้ายติดทั่วไปที่นอกเหนือจากข้อความด้านบนอัตราภาษีป้าย 50 บาท ต่อ 500 ตร.ซม.

ภาษีปล่อยเช่าคอนโดชำระเมื่อไหร่?

โดยทั่วไปแล้วเจ้าของห้องชุดปล่อยเช่าคอนโด ต้องเสียภาษี ในช่วงเวลา 2 ช่วง ดังนี้

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดากลางปี(ภ.ง.ด.94)

ค่าเช่าจัดเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ซึ่งถือเป็นรายได้ที่มาจากการปล่อยเช่าทรัพย์สินทุกประเภท ทั้งบ้าน ที่ดิน หรือรถยนต์ รวมถึงการนำทรัพย์สินของคนอื่นมาปล่อยเช่าต่อด้วย เมื่อมีรายได้จากการปล่อยเช่าถึงเกณฑ์ขั้นต่ำ 60,000 บาทในครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน) จะต้องทำเรื่องยื่นภาษีและชำระภาษีภายในเดือนกันยายน หากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดและเมื่อกรมสรรพากรตรวจพบว่าไม่ชำระภาษีจะมีบทลงโทษเป็นการชำระเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างจ่าย และโทษปรับอีกไม่เกิน 2,000 บาท

2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปลายปี(ภ.ง.ด.90)

ผู้ปล่อยเช่าจะต้องดำเนินการยื่นภาษีประจำปีหรือ ภ.ง.ด.90 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในช่วงต้นปีถัดไปประมาณช่วงเดือน มกราคม-มีนาคม โดยคำนวณจากเงินได้ตลอดทั้งปีและนำภาษีที่จ่ายไปแล้วในช่วงครึ่งปีแรกมาแสดงด้วยว่าเสียภาษีไปเท่าไรเพื่อที่จะหักภาษีที่เสียแล้วออกไปในตอนเสียภาษีปลายปี

ตัวอย่างเช่น หากยื่นภาษีกลางปีไปแล้ว 30,000 บาท เมื่อถึงสิ้นปีพบว่าภาษีที่คำนวณใหม่ได้ 50,000 บาท ก็จ่ายแค่ส่วนต่าง 20,000 บาทเท่านั้น

3. ภาษีเงินได้นิติบุคคลกลางปี(ภ.ง.ด.51)

ภาษีครึ่งป(ภ.ง.ด.51) สำหรับรอบครึ่งปี โดยต้องยื่นและชำระภาษีภายใน 2 เดือนนับจากวันสุดท้ายของ 6 เดือนแรกของรอบระยะเวลาบัญชี

4. ภาษีเงินได้นิติบุคคลปลายปี(ภ.ง.ด.50)

ภาษีสิ้นปี(ภ.ง.ด.50) สำหรับรอบสิ้นปี โดยต้องยื่นแบบและชำระภาษีภายใน 150 วันนับจากวันสุดท้ายของรอบระยะเวลาบัญชี

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีปล่อยเช่าคอนโด

1. รายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มด้วยหรือไม่?

เนื่องจากเจ้าของห้องชุดให้เช่าไม่ได้มีรายได้จากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว โดยจะมีทั้งรายได้ที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มและที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งแยกประเภทได้ดังนี้

1. รายได้จากค่าเช่าคอนโดจะได้ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม
2. รายได้ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวก ที่จอดรถ ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าอินเตอร์เน็ต เมื่อรายได้เหล่านี้รวมกันแล้วเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม

2. ปล่อยเช่าคอนโดรายวันต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่?

การปล่อยเช่าคอนโดรายวันต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มถ้ารายได้ต่อปีถึง 1.8 ล้านบาท โดยต้องภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% ต่างจากการปล่อยเช่ารายเดือนจะได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม

3. ค่าเช่าห้องชุดต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่

เมื่อทำสัญญาและรับเงินมัดจำเรียบร้อยแล้ว ต่อจากนี้ในทุกๆเดือนผู้ให้เช่าก็จะได้รับเงินค่าเช่าเข้ามาเป็นรายรับตลอดๆ โดยเงินค่าเช่าที่เราได้รับมานั้นจะต้องหักภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายด้วย ตามนี้

1. ผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ผู้เช่าไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย
2. ผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล ผู้เช่าไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย
3. ผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5%
4. ผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5%

ถ้าผู้เช่าหัก ณ ที่จ่ายไว้ 5% แล้ว ต้องมีหลักฐานที่เรียกว่าหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่ายด้วย

4. เงินมัดจำการเช่าห้องชุดต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่

ทางสรรพากรระบุไว้ว่า “เงินมัดจำค่าเช่า ตามสัญญาเช่าที่เรียกเก็บหรือพึงเรียกเก็บในลักษณะเป็นเงินก้อน เพื่อตอบแทนการให้เช่าทรัพย์สินทั้งจำนวนต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 5.0 ทุกครั้งที่มีการจ่าย” อ้างอิงคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.73/2541

ยกเว้นเสียแต่ว่า การเรียกเก็บเงินมัดจำจะเข้าเงื่อนไขต่อไปนี้ ซึ่งไม่ต้องหัก ณ ที่จ่าย

• โดยขนบธรรมเนียมประเพณีทางธุรกิจได้มีการเรียกเก็บเงินประกันหรือเงินมัดจำ
• ต้องมีการคืนเงินประกันหรือเงินมัดจำให้แก่ผู้เช่าทันทีที่สัญญาสิ้นสุดลงโดยไม่มีเงื่อนไข แต่กรณีเกิดความเสียหายผู้ให้เช่ามีสิทธิหักกลบลบหนี้ได้
• เงินประกัน หรือเงินมัดจำที่เรียกเก็บต้องไม่เกิน 3 – 6 เท่าของค่าเช่ารายเดือนและ
• สัญญาให้เช่าทรัพย์สินมีอายุสัญญาไม่เกิน 3 ปี

อ่านข้อหารือสรรพากรเพิ่มเติมได้ที่นี่ https://www.rd.go.th/23811.html