อธิบายของ rental yield คืออะไรในแบบต่างๆที่มีทั้งหมดพร้อมแสดงสูตร วิธีคิด yield ค่าเช่า ของคอนโดประเภทต่างๆในปัจจุบันเปรียบเทียบให้ครบถ้วน
Yield คืออะไร ?
Yield (ยิลด์) หรือ เปอร์เซ็นต์ยิว คือผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุน และยังเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสมกับราคาตลาดรวมถึงเหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของโครงการ
ความสำคัญของ Rental Yield คือ ช่วยให้เราสามารถคำนวณผลตอบแทนที่ต้องการในการลงทุนคอนโดมิเนียมได้ และยังช่วยให้เราสามารถคำนวณราคาปล่อยเช่าต่อเดือน
วิธีคิด Yield คอนโด แบ่งได้เป็นกี่แบบ?
Yield ค่าเช่าแบ่งได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ๆคือ rental yield กับ yield guarantee โดย rental yield แบ่งได้อีก 3 ย่อย ตามนี้
1. Rental Yield
Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้องและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับผ่านการให้เช่าคอนโด
1.1 Gross Rental Yield
Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น โดยไม่ได้คิดค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดขึ้นเลย
สิ่งที่จะต้องนำมาคำนวณสำหรับ Gross Rental Yield
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี (หรือค่าเช่าต่อเดือน x12)
- ราคาห้องคอนโดมิเนียม
วิธีคำนวณแบบ Gross Rental Yield เหมาะกับใครบ้าง?
- เจ้าของห้องที่ซื้อคอนโดเงินสด (ไม่ได้กู้ธนาคาร) เพราะการคำนวณแบบแรกนี้ไม่ได้นำเงินผ่อนธนาคารมาคิดคำนวณ
- นักลงทุนที่กำลังจะพิจารณาซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่า แะต้องการทราบ Yiled คร่าวๆ ว่าห้องที่กำลังจะตัดสินใจซื้อคุ้มค่ากับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าหรือไม่
- ผู้เช่าที่ต้องการประเมินราคาค่าเช่า เพื่อประเมินคร่าวๆว่า ค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาขาย ถือว่าสูงหรือต่ำ
1.2 Net Rental Yield
Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิโดยคิดว่าจะปล่อยเช่าได้จริงกี่เดือน โดยมีการหักลบต้นทุนอื่นๆด้วย เช่น ต้นทุนทางการเงินเพิ่มเติมจากค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าโอน ค่าภาษีต่างๆ ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมห้อง ค่ารีโนเวท ค่าจองและทำสัญญา
สิ่งที่จะต้องนำมาคำนวณแบบ Net Rental Yield
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี (หรือค่าเช่าต่อเดือน x12)
- ค่าส่วนกลางต่อปี (ถ้ามี)
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆต่อปี เช่น ค่าอินเตอร์เนต ค่าล้างแอร์ ค่าทำความสะอาด หรือค่าจิปาถะอื่นๆ(ถ้ามี)
- ราคาห้องคอนโดมิเนียม
- ต้นทุนค่าห้อง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์/ค่าตกแต่งห้อง/เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ/ค่ารีโรเวทห้อง (ถ้ามี)
วิธีคำนวณแบบ Net Rental Yield เหมาะกับใครบ้าง?
- เจ้าของห้องที่ซื้อคอนโดเงินสด (ไม่ได้กู้ธนาคาร) เพราะการคำนวณแบบแรกนี้ไม่ได้นำเงินผ่อนธนาคารมาคิดคำนวณ
- เจ้าของห้องคอนโดที่ต้องการทราบผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความจริงที่สุด
- เจ้าของห้องคอนโดที่มีค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆรายปี
- เจ้าของห้องคอนโดที่มีต้นทุนสูงขึ้นนอกเหนือจากราคาค่าห้องคอนโดมิเนียม
- เจ้าของห้องคอนโดที่มีพื้นที่ห้องใหญ่ (ค่าส่วนกลางต่อปีจะสูงตามพื้นที่ห้อง จึงเหมาะกับการนำความส่วนกลางมาคำนวณด้วย)
1.3 Cash on Cash Rental Yield
Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบละเอียดโดยมีการหักลบต้นทุนเพิ่มเติมจากค่าดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าจดจำนอง เพิ่มเติมจาก Net Rental Yield
สิ่งที่จะต้องนำมาคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี (หรือค่าเช่าต่อเดือน x12)
- ค่าส่วนกลางต่อปี (ถ้ามี)
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆต่อปี เช่น ค่าอินเตอร์เนต ค่าล้างแอร์ ค่าทำความสะอาด หรือค่าจิปาถะอื่นๆ(ถ้ามี)
- เงินผ่อนธนาคารต่อปี
- เงินที่ลงทุนไปแล้ว เช่น เงินจอง เงินดาวน์
- ต้นทุนค่าห้อง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์/ค่าตกแต่งห้อง/เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ/ค่ารีโรเวทห้อง (ถ้ามี)
วิธีคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield เหมาะกับใครบ้าง?
- นักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อคอนโดมิเนียม
2. Guaranteed Yield
เป็นการการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการโดยกำหนดจำนวนปีที่รับประกันเรทค่าเช่าต่อเดือนให้
สูตรคำนวณ yield ค่าเช่า
เป็นสูตรที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก ซึ่งมีชื่อเรียกว่า “Yield” หรือ “อัตราผลตอบแทน” ซึ่งการคำนวณนี้จะทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้ตลอดปี โดยยิ่งเปอร์เซ็นต์ที่ได้จากการคำนวณ Yield มากเท่าไร ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุนมากเท่านั้น
-
Gross Rental Yield
Gross Rental Yield เหมาะกับ นักลงทุนที่มีเงินสดในการลงทุน ไม่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาลงทุนเพราะเป็นสูตรที่ไม่ได้นำค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคิด เป็นการคำนวณค่าเช่าเบื้องต้นที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี
สูตร Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
วิธีนี้เป็นการคำนวณง่ายๆ โดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคำนวณ แต่จะคำนวณด้วยการใช้ “ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี” กับ “ราคาคอนโดที่ซื้อมา”
ข้อเสียอย่างหนึ่งของสูตรการคำนวณนี้คือความไม่แน่นอน เนื่องจากผู้เช่าอาจไม่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาหรือผู้เช่าอาจไม่ได้เช่าเต็มปี ดังนั้นเมื่อรายได้ค่าเช่าลดลง ก็ทำให้อัตราตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นลดลงด้วย
-
Net Rental Yield
Net Rental Yield เหมาะกับ ผู้ลงทุนที่ใช้เงินสดซื้อคอนโดฯ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเช่น ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือน โดยสูตรจะคล้ายกับ Gross Rental Yield แต่ต้องนำ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี = ค่าเช่าที่คาดว่าได้จะรับสุทธิ
สูตร Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าส่วนกลาง) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา ) x 100
สูตรที่สองนี้จะมีความคล้ายกับสูตรแรก แต่มีการนำปัจจัยเรื่อง “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” ที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลมาหักลบด้วย
สูตรการคำนวณประเภทนี้ เหมาะกับนักลงทุนเช่นเดียวกัน แต่มีรายจ่ายเพิ่มเติม อย่างค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั่นเอง
-
Cash on Cash Rental Yield
Cash on Cash Rental Yield เหมาะกับ ผู้ที่ทำการกู้เงินมาซื้อคอนโดฯ โดยค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะนำมาคำนวณไม่ว่าจะเป็น ค่าส่วนกลาง ค่าจอง ค่าดาวน์ ค่าตกแต่ง รวมถึงเงินผ่อนต่อเดือน ซึ่งการคำนวณจะคล้ายกับ Net Rental Yield แต่จะมีการหักส่วนของเงินผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดทั้งปีเพิ่มเข้าไปด้วย
รวมถึงตัวหารจะไม่ใช่ราคาคอนโดที่ซื้อมาเพราะเป็นการซื้อผ่านการกู้เงินจากธนาคาร ไม่ได้จ่ายเงินทั้งก้อน โดยตัวหารจะเปลี่ยนเป็น ค่าจอง ค่าดาวน์ ค่าตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าติดตั้งไวไฟ ฯลฯ ที่เป็นเงินสดที่ผู้ลงทุนจ่ายไป
สูตร Cash on Cash Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าส่วนกลาง – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง + ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า + ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าติดตั้งไวไฟ) x 100
สูตรคำนวณสูตรสุดท้ายจะเป็นสูตรที่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงกับการลงทุนมากที่สุด เพราะก่อนจะปล่อยเช่า นักลงทุนได้นำ “ต้นทุน” มาคำนวณร่วมด้วย โดยเฉพาะการ “หักค่าผ่อนคอนโดที่ต้องจ่ายให้ธนาคารตลอดปี”
ตัวอย่างวิธีคิด yield คอนโด
ซื้อคอนโดมาราคา 2,500,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท สัญญาเช่า 1 ปี โดยมีรายจ่ายดังต่อไปนี้
- ค่าส่วนกลาง 18,000 บาท ต่อ ปี
- ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี 120,000 บาท
- ค่าจอง 100,000 บาท
- เงินดาวน์ 200,000 บาท
- ค่าตกแต่ง 50,000 บาท
- ค่าเฟอร์นิเจอร์ 25,000 บาท
- ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า 150,000 บาท
- ค่าติดอินเตอร์เน็ต 1,000 บาท ต่อเดือน
ถามว่าจะคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดของแต่ละประเภทต่อไปนี้ ได้อย่างละกี่เปอร์เซ็นต์
- Gross Rental Yield
- Net Rental Yield
- Cash on Cash Rental Yield
1. Gross Rental Yield
ได้ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยมีผู้เช่า 12 เดือน ดังนั้นใน 1 ปี จะได้ค่าเช่าเท่ากับ [15,000 x 12] = 180,000 บาท
แล้วนำ [180,000 หาร 2,500,000] คูณ 100 เท่ากับ 7.2% ต่อปี ซึ่งก็คืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าในเบื้องต้น
2. Net Rental Yield
นำค่าเช่า 180,000 บาทมาลบค่าส่วนกลางปีละ 18,000 บาท แล้วหารราคาคอนโดแล้วคูณ 100 จะได้ [(180,000 ลบ 18,000) หาร 2,500,000] คูณ 100 เท่ากับ 6.48% ต่อปี เป็นอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
3. Cash on Cash Rental Yield
ค่าเช่าตลอด 1 ปี = 180,000 บาท
ค่าใช้จ่ายรายเดือน ค่าส่วนกลาง ตลอดทั้งปี = 18,000 บาท
เงินผ่อนธนาคารตลอดปี = 120,000 บาท
เงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าอินเตอร์เน็ต = 100,000 + 200,000 + 50,000 + 150,000 + 25,000 + 12,000 = 537,000 บาท
เมื่อนำค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาคำนวณจะได้ (180,000 – 18,000 – 120,000 = 42,000) และ (100,000 + 200,000 + 50,000 + 150,000 + 25,000 + 12,000 = 537,000) นำ 42,000 หาร 537,000 คูณ 100 เท่ากับ 7.82% ต่อปี เป็นอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
ผลตอบแทน rental yield (ยิลด์) ได้กี่ % ถึงจะดี
อย่างที่ทุกคนรู้กันว่ายิ่ง Yield มีเปอร์เซ็นต์สูงเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีผลดีต่อการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมากขึ้นเท่านั้น โดยนักลงทุนที่เก่งๆบางคนอาจจะได้ผลตอบแทนหรือเปอร์เซ็นต์ยิวสูงถึง 8% แต่โดยทั่วไปแล้วการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนอยู่ประมาณ 6% – 8% หรือควรอยู่ในอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย 2% ก็ถือว่าดีมากๆแล้ว
- Rental Yield สำหรับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยประมาณ 5-7% ต่อปี
- หากคำนวณ Rental Yield แล้วได้มากกว่า 7% ต่อปี ก็ถือได้ว่าคอนโดมิเนียมนี้ “คุ้มค่ามากต่อการปล่อยเช่า”
- หากคำนวณ Rental Yield แล้วได้ระหว่าง 5-7% ต่อปี ก็ถือได้ว่าคอนโดมิเนียมนี้ “คุ้มค่าต่อการปล่อยเช่า”
- หากคำนวณ Rental Yield แล้วได้น้อยกว่า 5% ต่อปี ก็ถือได้ว่าคอนโดมิเนียมนี้ “คุ้มค่าน้อยกว่าค่าเฉลี่ยในการปล่อยเช่า” แต่อย่างน้อยไม่ควรต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2%
