หลักการ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ให้ประสบความสำเร็จ

เรื่องต้องรู้สำหรับการ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ดีไหม คุ้มไหมยุคสมัยนี้ ทำยังไงให้ไปได้ สรุปความเสี่ยง ข้อดี ข้อเสียและข้อควรระวัง ที่ต้องรู้

ซื้อคอนโดให้เช่า ดีไหม คุ้มไหม ดูได้จากอะไรบ้าง? สำหรับผู้เริ่มต้น ตอบประเด็นคำถามที่พบบ่อย คือ “ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าควรดูอะไรบ้าง” “ซื้อคอนโดปล่อยเช่ายังไปได้หรือเกียร์ถอย” เรามาหาคำตอบกัน

ปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาคอนโดแตกต่างกัน

1. ระบบสาธารณูปโภค ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
2. ความสะดวกในการคมนาคม เช่น อยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS และ MRT หรืออยู่ใกล้จุดขึ้นทางด่วนหรือไม่
3. รูปแบบของโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่โครงการ High Rise (ความสูงอาคารเกิน 23 เมตรขึ้นไป) มักมีราคาสูงกว่าโครงการ Low Rise (ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร) เนื่องจากข้อกำหนดในการสร้างและ Facilities อื่น ๆ ในโครงการ
4. ทำเลที่ตั้ง เป็นย่านใจกลางเมืองหรือชานเมือง ติดถนนใหญ่หรือไม่ และรอบโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันไหม

ซื้อคอนโดให้เช่า คุ้มไหมในยุคนี้

คำตอบก็คือ ยังเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า เพราะสามารถสร้าง Passive Income ได้ในระยะยาว อีกทั้งอสังหาริมทรัพย์ยังถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี โดยเฉพาะคอนโดที่อยู่บนทำเลศักยภาพ และการคำนวณค่าเช่าอย่างรอบคอบ

เหตุผลที่การเช่าคอนโดเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการซื้อ

ผู้เช่าสามารถเลือกโครงการ ปรับปรุงห้อง และตั้งเงื่อนไขการเช่าให้สอดคล้องกับความต้องการได้ โดยเหตุผลหลักที่ทำให้หลายคนยังเลือกเช่าคอนโดแทนการซื้อ มี 3 ประการหลัก ดังนี้

1. ไม่ต้องมีภาระผูกพันระยะยาว ไม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซม กรณ์มีอุปกรณ์ใดเสียหาย
2. มีความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยสูง หากย้ายที่ทำงานหรือต้องการห้องที่รองรับความต้องการได้มากกว่า ก็สามารถมองหาคอนโดแห่งใหม่ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้สะดวก
3. ค่าเช่าคอนโดส่วนใหญ่มักคงที่ ผู้เช่าจึงหมดห่วงเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นในทุกปี

ต้นทุนแฝงในการซื้อคอนโดให้เช่า

สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อคอนโดเพื่อให้เช่าเราแนะนำว่าอย่ากู้เกิน 60% ของราคาคอนโด เนื่องยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ต้องพิจารณาอีก เช่น

1. ค่าผ่อนต่อเดือน(กรณียื่นกู้ธนาคาร) ต้องคำนวณตามดอกเบี้ยเงินกู้ขณะนั้นๆ เช่น ถ้ากู้ 1 ล้านบาท จะต้องผ่อน xxxx บาทต่อเดือน
2. ค่าส่วนกลาง อยู่ที่ประมาณ xx บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
3. ค่านายหน้า กรณีใช้บริการหาผู้เช่าผ่านคนกลาง มักจ่ายค่าธรรมเนียม 1 เดือนของค่าเช่าต่อสัญญา 1 ปี
4. ค่าตกแต่งหรือซ่อมแซมห้อง

นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆจากการซื้อคอนโด เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน(2%ของราคาประเมิน) ค่าจดจำนอง(1%ของวงเงินกู้) และค่าใช่จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างที่ใช้เช่าคอนโด เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทรายได้ค่าเช่า

ความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

1. ความเสี่ยงในการหาผู้เช่าไม่ได้
2. ความเสี่ยงจากโครงการสร้างไม่เสร็จตามสัญญา
3. ความเสี่ยงจากการตัดราคาค่าเช่าจากนักลงทุน
4. ค่าตกแต่งและซ่อมห้อง กรณีเป็นคอนโดมือสองหรือผู้เช่าทำห้องพังเมื่อย้ายออก
5. ความเสี่ยงจากการการขึ้นคอนโดบังวิว
6. ความเสี่ยงจากการขึ้นโครงการคอนโดใหม่ที่จะมาแย่งผู้เช่า
7. ความเสี่ยงจากการโดนหลอกให้ซื้อคอนโดจากคนที่ได้ผลประโยชน์โดยอ้างว่าลงทุนได้ กำไรดี
8. ความเสี่ยงจากผู้เช่าทำห้องพังแล้วหนีหายติดต่อไม่ได้
9. ได้ผู้เช่าไม่ดี ค้างชำระค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ไม่อยู่ในกฎระเบียบคอนโด
10. เศรษฐกิจไม่ดีทำให้หาผู้เช่าได้ยากขึ้น
11. การปรับปรุงเส้นทางการเดินทาง เช่น ซ่อมถนน รถไฟฟ้าสร้างไม่เสร็จตามกำหนดการ

ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าควรดูอะไรบ้าง

1. เงินในกระเป๋า ถ้าเป็นการขอสินเชื่อธนาคารมาเพื่อการซื้อห้องชุดให้เช่า ควรจะมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20%ของราคาคอนโด และควรมีเงินสำรองสำหรับช่วงเวลาหาคนเช่าอย่างน้อย 3-6 เดือน ยังไม่รวมค่าปรับปรุงคอนโดอีกต่างหาก
2. กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ควรจับกลุ่มตลาดคนมีเงินหรือพวกคนต่างชาติที่มีกำลังเช่าสูง แล้วตั้งใจรีโนเวทดีๆไปเลย ทำเลควรเป็น CBD กลางเมืองใกล้รถไฟฟ้าและแหล่งงาน
3. เช็คสภาพห้องว่าต้องปรับปรุงมากน้อยแค่ไหน
4. ดูสภาพโครงการและการดูแลของนิติบุคคล ควรเช็คประวัตินิติบุคคลด้วยว่าดีไหม รวมถึงบริษัท รปภ.
5. เลือกตำแหน่งห้องที่ดี เช่น มีวิวที่ดีไม่มีตึกบัง ไม่ควรเลือกห้องที่อยู่ใกล้บริเวณที่ทิ้งขยะ และลิฟต์ ทิศห้องไม่ควรเลือกทิศตะวันตกยกเว้นได้วิวดี เลือกชั้นสูงวิวดีพ้นบ้านคน หลีกเลี่ยงโครงการที่ติดวัด มัสยิด ตลาดที่ใหญ่ ทางด่วน เป็นต้น

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ทำยังไงให้ไปได้และมีกำไร

1. กำหนดระยะเวลาในการวางแผนการซื้อคอนโด

ระยะเวลาการเข้าซื้อ และลงเงินเพื่อให้การเกิดประสิทธิภาพและได้ผลกำไรมีหลายวิธี เช่น ระยะสั้น ระยะยาว เป็นต้น ทั้งนี้ทรัพย์สินที่มูลค่าสูงอย่างคอนโด จำเป็นต้องระมัดระวัง ซึ่งหากใครที่ได้มาด้วยการหยิบยืมเงินในอนาคตมาต้องคิดให้เยอะขึ้น ต้องมีการกำหนดเป้าหมายที่แน่นอน เตรียมพร้อมด้านการเงิน อีกทั้งยังต้องสามารถวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในอนาคต เพื่อป้องกันความผิดพลาด

2. ศึกษาข้อมูลการซื้อ – ขายคอนโด

รูปแบบของโครงการจะแตกต่างกันไม่ว่าจะเป็นการแข่งขันทางการตลาด ตลอดจนความต้องการที่แตกต่างกัน รวมไปถึงข้อกฎหมายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นข้อบังในการทำสัญญา เอกสิทธิ์ในการครอบครอง ตลอดจนเรื่องการปล่อยเช่าคอนโด ดังนั้น พยายามศึกษาหาความรู้ด้านอสังหาฯ อยู่ตลอด ด้วยการอ่านคู่มือการซื้อขายหรือข่าวอสังหาฯ

3. ดูสถานะการชำระเงินถ้าต้องกู้

แต่ละคนมีความพร้อมไม่เหมือนกัน ดังนั้นอัตราผลกำไรที่ได้คืนมาย่อมไม่เท่ากัน สิ่งแรกที่ต้องดูให้ดีจึงไม่ใช่ผลกำไรที่ควรจะได้รับแต่คือการตรวจเช็กความสามารถของตนเอง รู้จักวิธีการคำนวณวงเงินการกู้ ซึ่งปัจจุบันอัตราการผ่อนคอนโดฯ จะอยู่ที่ประมาณ 6,000 – 7,000 บาท ต่อ มูลค่าคอนโด 1 ล้านบาท โดยหากใครที่สนใจจะซื้อคอนโด ราคา 3 ล้านบาท ขั้นต่ำก็ต้องมีกำลังผ่อนชำระต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 18,000 – 21,000 บาท หรือ มีเงินเดือนประมาณ 40,000 – 50,000 บาท ขึ้นไป

4. เลือกซื้อคอนโด บนทำเลที่ใช่ ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย

ทำเลถือเป็นหนึ่งปัจจัยหลักที่สามารถพาเราไปสู่ความร่ำรวยได้ โดยสิ่งที่เป็นจุดเด่นหลักๆ ที่จะทำให้ปล่อยเช่าคอนโดฯ หรือขายต่อได้ง่ายก็คือ รถไฟฟ้า ซึ่งส่วนใหญ่คอนโด ที่ถูกพัฒนามาให้เป็นโครงการที่น่าซื้อเก็บไว้ก็จะตั้งอยู่ห่างจาก BTS ไม่เกิน 300 – 500 เมตร ส่วนเรื่องของสาธารณูปโภคอื่นๆ จะถือเป็นปัจจัยรองลงมาตามลำดับ อาทิ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และสถานที่ไลฟ์สไตล์ต่างๆ ซึ่งที่ไหนมีรถไฟฟ้าก็จะค่อยๆ ถูกเติมเต็มด้วยสิ่งเหล่านี้

5. เลือกโครงการคอนโดที่มีขนาดห้องและการใช้งานที่เหมาะสม

โครงการคอนโดเองก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญไม่แพ้จากทำเล ตั้งแต่ตำแหน่งที่ตั้งของยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย ส่วนกลาง ทิศทางการวางโครงการ ตลอดจนสิ่งแวดล้อมรอบโครงการที่มีผลต่อการอยู่อาศัยก็เป็นส่วนหนึ่งที่มีผลต่ออัตราการซื้อขายและปล่อยเช่าคอนโด ยิ่งในปัจจุบันชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก็ถือเป็นส่วนประกอบในการเลือกเก็บคอนโดเข้า port

6. เลือกซื้อคอนโดให้ถูกจังหวะ

เมื่อมีโครงการเปิดตัวใหม่มักจะมีการ Presales ซึ่งถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุดในการซื้อคอนโด เพราะราคาในช่วงนี้จะเป็นราคาเปิดตัวที่ถูกกว่าช่วงอื่นๆ ซึ่งหากใครที่พลาดช่วง Presales ไปก็จะยังมีช่วง Resales อีกครั้งที่ราคาจะลดลงจากราคาปกติ ทั้งนี้หากเคยมีประสบการณ์ ก็จะเริ่มรู้จักกับการขายรอบอื่นๆ ที่ลึกกว่า Presales อาทิ รอบ VIP ที่จะได้ราคาที่ดีกว่าตลอดจนมีโอกาสได้เลือกตำแหน่งห้องก่อน ซึ่งถือว่าเป็นจังหวะการซื้อที่ได้เปรียบมากๆ และเรายังสามารถขายใบจองคอนโดเพื่อเก็งกำไรได้มากขึ้นอีกด้วย

7. หาสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ

หลายคนที่อยากเป็นเจ้าของคอนโดยังคงต้องหยิบยืมหรือกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันทางการเงินอยู่ การเลือกช่องทางลัดวิธีนี้จึงต้องรู้จักการเลือกสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดเพื่อช่วยลดปัญหากระแสเงินสดหมุนเวียน ซึ่งมีหลายวิธีด้วยกัน อาจจะมีการยื่นกู้กับสถาบัน 2-3 สถาบันขึ้นไปเพื่อเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย หรือ เลือกซื้อโครงการที่เข้าร่วมโปรโมชันกับสถาบันทางการเงินนั้นก็จะได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อคอนโดที่ถูกลง รวมไปถึงรู้จักวิธีการรีไฟแนนซ์ในทุกๆ 3 ปีด้วย

8. รู้จักวิธีตั้งราคาขายและราคาปล่อยเช่าคอนโด

การเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรของคอนโด เป็นวิธีที่ดีในการหาราคาค่าเช่าได้ด้วยการสำรวจตลาดของคู่แข่งขัน หรือ สามารถคิดคำนวณเอาค่าส่วนกลาง ค่าดูแลสาธารณูปโภคต่างๆ ตลอดจนดอกเบี้ยในการผ่อนชำระมาคิดคำนวณอัตราผลกำไร เผื่อให้ได้ราคาค่าเช่าต่อเดือนที่ไม่ขาดทุนหรือเข้าเนื้อ ตลอดจนสามารถตั้งราคาขายได้แบบมีกำไรงดงาม

9. รู้จักช่องทางการหาลูกค้า

ในอดีตอาจจะแค่มีการปักหมุด ปักป้าย รอการขาย แต่ทุกวันนี้มีอินเทอร์เน็ตเข้ามาเป็นตัวช่วยไม่ว่าจะลงประกาศขายเอง หรือ ใช้ตัวแทนให้ช่วยดูแลการขาย การเช่าก็ทำได้ง่ายขึ้น เพียงแต่ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆให้ดี ทั้งนี้เรื่องของการตกแต่งและการดูแลห้องคอนโดให้อยู่ในสภาพดีก็ช่วยเพิ่มลดราคาได้

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าดีไหม ดูจากอะไรได้บ้าง

• สำรวจตลาดคอนโดในแต่ละทำเล

ทำเล ถือเป็นปัจจัยที่ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับหนึ่ง เพราะการได้คอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า ช่วยให้เดินทางได้อย่างสะดวก บริเวณรอบ ๆ โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ทั้งร้านค้า ร้านอาหาร ตลาด สถานศึกษา และสถานพยาบาล ก็จะเหมาะสำหรับเป็นที่อยู่อาศัย หากคอนโดมีปัจจัยเหล่านี้ก็จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น

• เข้าใจกลุ่มเป้าหมาย

ต้องศึกษาในชัดเจนว่าในย่านนั้นๆ หรือบริเวณโดยรอบมีกลุ่มเป้าหมายในระดับใด เช่น กลุ่มนักธุรกิจหรือคนวัยทำงาน คนกลุ่มนี้จะไม่ค่อยน่าห่วงเรื่องค่าเช่าเท่าไหร่เพราะมีเงินเดือนตายตัว เพียงแค่คอนโดต้องอยู่ใกล้สถานที่ทำงาน เดินทางสะดวกก็ยินดีที่จะเช่าอยู่อาศัย และสำหรับกลุ่มของนักศึกษามหาวิทยาลัย ส่วนใหญ่กลุ่มนี้จะเน้นเรื่องการแต่งห้องที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต มีความเป็นโมเดิร์น มินิมอล และมี Facility พื้นที่ส่วนกลางกว้างขวางทั้งโซน Fitness, Co-Working Space เป็นต้น

• เลือกขนาดของห้องให้มีความเหมาะสม

การเลือกซื้อคอนโด เมื่อสำรวจแล้วว่าส่วนใหญ่แล้วกลุ่มเป้าหมายเป็นใคร ให้เลือกซื้อห้องที่มีขนาดเหมาะสม เช่นหากลุ่มเป้าหมายเป็นวัยทำงาน ที่ส่วนใหญ่ใช้ชีวิตคนเดียว ควรเลือกซื้อห้องขนาด 1 ห้องนอน เพื่อช่วยให้ปล่อยเช่าได้ง่าย หากซื้อแบบ 2 ห้องนอน ที่แม้จะมีขนาดใหญ่ แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ซึ่งก็อาจจะไม่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายนั่นเอง ดังนั้นก่อนเลือกซื้อคอนโดต้องเข้าใจกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน เพื่อที่จะได้เลือกขนาดห้องให้มีความเหมาะสม

• เลือกบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือแน่

ก่อนการเลือกซื้อคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า คุณควรพิจารณาและเลือกซื้อจากบริษัทที่น่าเชื่อถือ โดยสามารถดูได้จากปีที่ก่อตั้ง ชื่อเสียง หรือจำนวนโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว นอกจากนี้การซื้อกับแบรนด์ที่น่าเชื่อถือจะทำให้ได้เปรียบในเรื่องของราคาการเช่ามากกว่าแบรนด์เล็กๆรายย่อยอีกด้วย

• อย่าลืมคำนวณเรื่องภาษีและสิ่งปลูกสร้าง

ในแต่ละปีผู้มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องเจอกับการเรียกเก็บภาษีที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ยิ่งในกรณีที่มีคอนโดหลายห้องที่เป็นชื่อของตัวเอง อาจจะต้องเสียภาษีในระดับที่สูงขึ้น จึงควรคำนวณว่าภาษีคอนโด ที่ต้องจ่ายคุ้มกันหรือไม่

• ประเมินความเสี่ยงทางการเงิน

การเป็นเจ้าของห้องชุดให้เช่า เป็นการลงทุนในทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ที่ต้องใช้เงินทุนเยอะ และยังเป็นการลงทุนในระยะยาว ดังนั้น ก่อนที่จะมุ่งมั่นในเรื่องอสังหาริมทรัพท์ควรมีเงินทุนสำรองหรือเงินเย็นส่วนหนึ่ง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทางการเงินในกรณีฉุกเฉินหรือต้องการใช้เงิน

• ราคาต่อตารางเมตรเหมาะสม

ราคาต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ และยิ่งทำเลไหนที่มีความต้องการเช่าสูงราคาจะยิ่งสูงขึ้น ทั้งนี้ หากเป็นราคาต่อตารางเมตรสูงมากเกินไปกว่าจะถึงจุดคุ้มทุนอาจจะใช้เวลาที่นาน

• พิจารณาดอกเบี้ยในการกู้

ดอกเบี้ยถือเป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องรู้สำหรับผู้ที่อยากซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนอย่างหนึ่ง โดยสามารถเปรียบเทียบดอกเบี้ยได้ 5 ธนาคาร และทำการยื่นกู้สัก 3 ธนาคาร เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้ดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด ทั้งนี้ อย่าลืมตรวจสอบเงื่อนไขอื่นๆ ที่อาจจะมาพร้อมกับดอกเบี้ยในราคาที่ต่ำ สำหรับเคล็ดลับซื้อห้องชุดปล่อยเช่านั้น หากเป็นการซื้อคอนโดใหม่แบรนด์ดังจะทำให้ได้ดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารนั้นเอง

• ตกแต่งห้องให้น่าอยู่ พร้อมคุมงบให้ดี

การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าควรตกแต่งห้องด้วย ให้ดูน่าอยู่ ทันสมัย และดึงดูดสายตาผู้เช่า แต่ก็ไม่ควรแต่งให้เกินงบหรือมีของตกแต่งจุกจิกเกินไป ควรแต่งห้องแบบกลางๆ เน้นไปที่สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น เฟอร์นิเจอร์ ชุดเก้าอี้ในห้องครัว เก้าอี้ทำงานดีไซน์เก๋ๆ เป็นต้น เพียงเท่านี้ก็สามารถทำให้ห้องดูน่าอยู่ และยังทำให้เพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้เช่าที่ต้องการย้ายเข้าเลย

ข้อดีของการซื้อคอนโดปล่อยเช่า

1. ราคาไม่ผันผวนเหมือนการลงทุนแบบอื่น
2. ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน
3. ส่งต่อเป็นมรดกได้
4. มีรายได้หลายทางถ้ามีผู้เช่าตลอด
5. ถ้าเลือกคอนโดเป็นสามารถขายออกทำกำไรได้
6. สร้าง passive income ได้
7. ไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนของตัวเอง และการขอเชื่อเพื่ออยู่อาศัยจะมีดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นๆ เป็นโอกาสให้สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินแม้รายได้ต่อเดือนไม่สูงมาก

ข้อเสียของการซื้อคอนโดปล่อยเช่า

1. มีค่าเสื่อมของคอนโด
2. ต้องเสียค่าส่วนกลางถ้าไม่มีคนเช่าก็ถือเป็นภาระ
3. ถ้าต้องกู้ ค่าเช่าที่ได้ควรมากกว่าดอกเบี้ยเงินผ่อน

ซื้อคอนโดปล่อยเช่ายังไปได้หรือเกียร์ถอย

ยังไปได้ถ้าเราพิจารณาปัจจัยของตลาดและกลุ่มเป้าหมายได้แม่นยำขึ้นจากสิ่งต่างๆ ดังนี้

1. ทำเลศักยภาพ

ต้องแน่ใจว่า ทำเลที่เลือกมีศักยภาพที่สามารถดึงดูดให้คนมาเช่าได้มากแค่ไหน โดยเลือกดูจากสิ่งอำนวยความสะดวก การเดินทาง การดูแล/บริการของโครงการ และปัจจัยต่างๆ ที่ผู้เช่ามักจะมองหา

2. มีแต้มต่อในทำเลนั้นๆ

ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ตลาดปล่อยเช่าที่พักมีการแข่งขันค่อนข้างสูง มีคอนโดและที่พักใหม่ๆ เปิดขึ้นมาอยู่เรื่อยๆ หากจะเข้ามาเล่นในตลาดนี้ ต้องเตรียมใจและพยายามหาวิธีดึงดูดหรือเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย

3. อัตราการเข้าพักในบริเวณนั้นๆ

ต้องรู้ว่า ย่าน ทำเล หรือโครงการโดยรอบมีอัตราเข้าพักมากน้อยแค่ไหน โครงการที่มีจำนวนผู้พักอาศัยจำนวน 50% – 70% ก็แสดงว่าบริเวณนั้นมีความต้องการที่ดีอยู่

4. กลุ่มเป้าหมาย

ต้องรู้ว่ากลุ่มเป้าหมายหรือคนที่จะมาเข้าพักในย่านนี้เป็นใคร กำลังมองหาอะไร ยกตัวอย่างเช่น หากเป็นย่านออฟฟิศ/บริษัท เป้าหมายน่าจะเป็นพนักงานเอกชน พนักงานออฟฟิศ สิ่งที่เขาต้องการอาจเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และเรื่องการเดินทาง หากเป็นย่านสถานศึกษา เรื่องราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ