ผู้เริ่มต้นสนใจอยาก ปล่อยเช่าคอนโด ทำยังไง ต้องรู้อะไรบ้าง

อธิบายขั้นตอนวิธี ปล่อยเช่าคอนโด ทำยังไง ต้องเตรียมอะไรบ้าง ค่าส่วนกลางใครจ่าย รวมถึงกฎระเบียบที่เจ้าของห้องชุดควรรู้ก่อนปล่อยเช่าห้องชุด

การแบ่งประเภทการ ปล่อยเช่าคอนโดรายเดือน มีกี่แบบ แต่ละแบบมีข้อดีข้อเสียต่างกันอย่างไร มือใหม่ต้องรู้อะไรบ้าง พลาดไม่ได้

ข้อควรรู้วิธี ปล่อยเช่าคอนโด ทำยังไง สำหรับมือใหม่

• 1. สัญญาเช่า

ต้องมีการเซ็นต์สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อใช้ในการบังคับคดีได้เมื่อมีปัญหาข้อพิพาทเกิดขึ้น

• 2. การหาคนเช่า

ในปัจจุบัน การหาผู้เช่า มีหลักๆด้วยกัน 3 วิธี คือ

1. เจ้าของห้องหาเอง
2. ใช้บริการตัวแทน
3. ใช้บริการนิติบุคคลของโครงการ

ควรระบุเป็นลายลักษณ์อักษรและกำหนดหน้าที่ให้ชัดเจนกรณีไม่ได้หาด้วยตัวเอง รวมถึงค่าคอมมิชชั่นที่ต้องเสียเมื่อไหร่ เท่าไหร่

• 3. ถ่ายรูปห้อง

เพื่อเป็นหลักฐานกรณีเกิดข้อพิพาทหลังผู้เช่าย้ายออกแล้วของหาย หรือ สภาพเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ชำรุด มีร่อยขีดข่วน

• 4. ผู้รับผิดชอบของเสียหายคือใคร

ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนซึ่งตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบห้องที่พร้อมอยู่อาศัย เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ยกเว้นความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานของผู้เช่า ผู้เช่าต้องออกค่าใช้จ่ายเอง รวมถึงการเปลี่ยนถ่านแอร์ หลอดไฟ ล้างแอร์ ทำความสะอาดห้องให้เหมือนก่อนเช่า หลังส่งมอบห้องคืน

• 5. เงินประกันการเช่า

โดยมากจะเข้าใจในรูปเงินมัดจำ ซึ่งในสัญญามักจะเก็บมัดจำเป็นจำนวนเงิน 2 เดือนของค่าเช่าคอนโด และไม่คืนเมื่ออยู่ไม่ครบสัญญา แต่ถ้าอยู่ครบสัญญาเจ้าของห้องสามารถนำมาใช้หักในค่าความเสียหายในห้องชุดได้ ถ้าไม่มีต้องคืนผู้เช่าเต็มจำนวนโดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ย

โดยownerสามารถริบเงินส่วนนี้ได้หากคนเช่าผิดสัญญา หรือไม่ทำตามที่เขียนกันในสัญญา ตัวอย่างเช่น

• ผู้เช่าไม่ปฎิบัติตามสัญญาเช่า
• ผู้เช่าค้างค่าเช่า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ
• ผู้เช่าอยู่ไม่ครบตามระยะเวลาเช่า
• ผู้เช่าทำห้องเสียหาย รวมทั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์
• ผู้เช่าสร้างความเดือดร้อนให้ผู้อยู่อาศัยอื่นในคอนโดแล้วโดนิติปรับแต่ไม่จ่าย
• 6. เบี้ยปรับ

ควรระบุไว้ก่อน เช่น จ่ายค่าเช่าไม่ตรง ไม่จ่ายค่าน้ำค่าไฟ โดนนิติปรับแล้วไม่จ่าย

• 7. เช่านานแค่ไหน ต่ออายุยังไง

สัญญาขั้นต่ำมักจะอยู่ที่ 1 ปี แต่ก็มีการเช่าระยะสั้นไม่ถึงปีเช่นกัน และสัญญาต้องระบุให้ชัดเจนถึงการต่ออายุสัญญา เช่น

1. ต่อสัญญาแบบอัตโนมัติ ถ้าไม่มีใครทักท้วงตอนหมดสัญญาเช่า(ระยะ 1 เดือนก่อนหมดสัญญา) สามารถต่อสัญญาโดยใช้เงื่อนไขสัญญาเดิม
2. ยกเลิกเมื่อหมดสัญญาเช่า แต่มักจะระบุให้ผู้เช่าแจ้งก่อนหมดระยะสัญญาเป็นเวลาตามกำหนดขั้นต่ำ ซึ่งทางกฎหมายระบุว่า หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากเลิกเช่า ให้แจ้งอีกฝ่ายทราบล่วงหน้าหนึ่งรอบจ่ายค่าเช่า

• 8. หมดสัญญาเช่าแต่ผู้เช่าไม่ยอมออก

เราต้องระบุในสัญญาว่าผู้เช่ามีสิทธิเปิดประตูห้องย้ายของออก รวมถึงเปลี่ยนกุญแจหรือรหัสdigital doorlock กรณีผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก ownerสามารถกลับเข้าครอบครองสถานที่ได้ตามเดิมโดยไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก เพราะได้เขียนสัญญาให้สิทธิ์ผู้ให้เช่าไว้อย่างชัดเจนแล้ว

ปล่อยเช่าคอนโด ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

ห้องชุดควรจะมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่มเติมนอกจากเครื่องปรับอากาศ(แอร์)หรือพัดลมแล้ว ก็ควรจะมี เตียงหรือฝูกที่นอนพร้อมผ้ารองกันเปื้อน ตู้เสื้อผ้า โต๊ะเครื่องแป้ง ตู้เย็นเครื่องเล็ก5-6คิว โดยเครื่องซักผ้าอาจจะมีหรือไม่มีก็ได้ถ้าโครงการคอนโดมีเครื่องซักผ้าแบบหยอดเหรียญหรือร้านซักอบรีด

ปล่อยเช่าคอนโด ค่าส่วนกลางใครจ่าย?

โดยส่วนมากเจ้าของห้องจะเป็นคนรับผิดชอบค่าส่วนกลางโดยจะรวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว แต่ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ทมักเป็นหน้าที่ของผู้เช่าจ่าย โดยคนเช่ามักจะจ่ายกับนิติโครงการ หรือ จ่ายผ่านแอปพลิเคชั่น แล้วแจ้งให้เจ้าของห้องทราบ

กฎระเบียบที่เจ้าของห้องชุดต้องรู้ก่อนการปล่อยเช่าคอนโดรายเดือน

1. การเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและการยึดเงินประกัน

ตามกฎหมายแล้วผู้ให้เช่าไม่สามารถเก็บค่าเช่าและเงินประกันรวมกันเกินกว่า 3 เดือน และสามารถยึดเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากผู้เช่ากระทำความผิดตามสัญญาเช่า เช่น ทำของเสียหาย, หรือไม่จ่ายเงินค่าห้องตามกำหนด เป็นต้น

2. การเก็บค่าน้ำค่าไฟและค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ผู้ให้เช่าจำเป็นที่จะต้องแจ้งรายระเอียดพร้อมทั้งส่งใบแจ้งหนี้ให้กับผู้เช่าล่วงหน้า โดยผู้เช่าต้องชำระค่าบริการภายใน 7 วัน

3. ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อ

แต่จะต้องอยู่มาจนเกินระยะเวลาครึ่งหนึ่งของสัญญาที่ระบุไว้ เช่น ในสัญญาเช่า 1 ปี ผู้เช่าต้องอยู่มาแล้ว 6 เดือนถึงจะบอกเลิกสัญญาได้ และต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน และจำเป็นต้องมีเหตุจำเป็นในการยกเลิกสัญญา

ประเภทของการปล่อยเช่าคอนโดรายเดือน

ปล่อยเช่าคอนโด ทำยังไง ให้ไม่พลาด เราต้องรู้ก่อนว่าการเช่าคอนโดแบ่งเป็นระยะสั้นและระยะยาวตามระยะเวลาการเช่าโดยการที่จะให้สัญญามีผลบังคับใช้นั้นต้องมีการลงลายมือชื่อเสมอ โดยการจะให้กฎหมายบังคับใช้นั้นเราต้องทราบว่าการปล่อยเช่าห้องชุดแต่ละแบบนั้นแตกต่างกันดังนี้ 

1. การปล่อยเช่าคอนโดระยะสั้น

มีระยะเวลาตามสัญญาเช่าคอนโดไม่เกิน 3 ปี สามารถทำสัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ ซึ่งตามกฎหมายที่บังคับใช้ได้ต้องมีลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่าในหนังสือสัญญาเช่า

ข้อดีของการปล่อยเช่าห้องชุดระยะสั้น

• หาผู้เช่าง่าย

ข้อเสียของการปล่อยเช่าห้องชุดระยะสั้น

• เจอผู้เช่าไม่มั่นคงในรายได้ มีโอกาสทำห้องพังง่ายกว่า

2. การปล่อยเช่าคอนโดระยะยาว

มีระยะเวลาตามสัญญาเช่าคอนโดตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป ต้องทำสัญญาเช่าและต้องจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ด้วย

ซึ่งตามกฎหมายที่บังคับใช้ได้ต้องมีลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่าในหนังสือสัญญาเช่า และจำเป็นต้องไปจดทะเบียนที่เจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน

หากไม่มีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญาก็จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เฉพาะเวลาไม่เกิน 3 ปีเท่านั้น

ข้อดีของการปล่อยเช่าห้องชุดระยะยาว

• ไม่ต้องเสียเวลาหาผู้เช่ารายใหม่มาแทน ห้องไม่ว่างนานเกินไป

ข้อเสียของการปล่อยเช่าห้องชุดระยะยาว

• ถ้าเจอผู้เช่าจ่ายค่าเช่าไม่ตรงต้องทนจนกว่าจะหมดสัญญา