ค่าธรรมเนียมโอนคอนโด ที่กรมที่ดิน

ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมโอนคอนโด ค่าโอนคอนโดให้บุคคลในครอบครัว เช่น ลูก คู่สมรส ญาติพี่น้องและผู้ได้รับมรดก เสียค่าอะไรบ้าง ณ กรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการโอนคืออะไร

ค่าธรรมเนียมการโอน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดินในวันโอน รวมถึงค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ เป็นต้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรคำนวณค่าใช้จ่ายอย่างถี่ถ้วน ทั้งยังควรศึกษา เปรียบเทียบราคาค่าใช้จ่ายทั้งหมดคร่าวๆ เพื่อเป็นการเตรียมเงินไว้ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดดูหลักฐานจากราคาซื้อขายที่หน้าสัญญา

การโอนกรรมสิทธิ์ จะมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งระบุชัดเจนว่า ทรัพย์สินนั้นมีราคาเท่าไหร่ ก็อ้างอิงจากหลักฐานนั้น

กรณีที่ 1 การซื้อขายที่อยู่อาศัยในโครงการ

ราคาซื้อขายจริงจะถูกระบุอยู่ในหน้าสัญญาจะซื้อจะขายที่โครงการทำไว้กับผู้ซื้อ หากราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็จะต้องจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน จากราคาซื้อขาย

กรณีที่ 2 การซื้อขายกันเอง ไม่ได้ผ่านคนกลาง

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ตกลงร่วมกันระหว่างคนซื้อและคนขาย ซึ่งกรณีที่กู้เงินจากธนาคาร หลายธนาคารจะช่วยอำนวยความสะดวกเรื่องหนังสือสัญญาซื้อขายให้ และเป็นผู้ระบุตัวเลขจริงในการซื้อขาย

แต่ถ้าซื้อขายบ้านด้วยเงินสด ไม่ได้กู้จากธนาคาร ส่วนใหญ่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะเช็กราคาประเมินจากกรมธนารักษ์มาก่อนแล้ว ในหน้าสัญญาซื้อขายของผู้ซื้อกับผู้ขายหลายรายก็จะเขียนราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าราคาประเมิน หรือสูงกว่าเล็กน้อย เพื่อหวังประหยัดค่าโอนคอนโด แต่ถ้าเขียนต่ำมากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินอาจจะทักท้วงได้

ส่วนการซื้อขายบ้านกับคนในครอบครัว พ่อแม่ลูก พี่น้อง ถ้าต้องทำธุรกรรมในลักษณะซื้อขาย (ลูกซื้อต่อจากพ่อ หรือซื้อต่อจากญาติพี่น้อง) ไม่ใช่ในแบบมรดก ก็จะต้องดำเนินการคล้ายกับกรณีที่ 2 คือ ต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขายที่ระบุราคาชัดเจน และจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ตามปกติ

กรณีที่ 3 การซื้อขายผ่านคนกลาง

ส่วนใหญ่แล้วคนกลางที่เป็นตัวแทนหรือนายหน้าจะเป็นผู้อำนวยความสะดวกทำสัญญาซื้อขายให้ผู้ซื้อกับผู้ขายตามราคาจริงที่ตกลงกัน การจ่ายค่าโอนคอนโด 2% ก็จะเป็นไปตามเงื่อนไขของสำนักงานที่ดิน

โอนคอนโด เสียค่าอะไรบ้าง ที่กรมที่ดิน

ค่าธรรมเนียมของผู้ซื้อห้องชุดเงินสดในการโอนคอนโดที่กรมที่ดินไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนอง แต่สำหรับคนต้องยื่นขอสินเชื่อจะต้องเสียเงินค่าจดจำนองด้วย

1. ค่าจดจำนอง

เป็นค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ซื้อที่ต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร โดยคิดที่เรท 1%ของวงเงินกู้ เปรียบเหมือนหลักทรัพย์สินที่ค้ำประกันหนี้(เป็นภาระชำระหนี้ของผู้ซื้อ)

2. ค่าธรรมเนียมการโอน

เสียเงินอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ โดยปกติจะแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละ 1% บางโครงการอาจจะจ่ายให้ผู้ซื้อทั้งหมดเลย แล้วแต่ข้อตกลง

การคิดค่าโอนคอนโด 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ที่สำนักงานที่ดินกำหนดให้คิดจากฐานราคาที่สูงสุดนั้น ก็เพื่อป้องกันการระบุราคาต่ำๆของผู้ซื้อและผู้ขายในการทำธุรกรรมการโอนให้เสียค่าธรรมเนียมไม่มาก

ดังนั้น หาก “ราคาประเมิน” สูงกว่า “ราคาซื้อขายห้องชุด” ก็ให้คิดค่าโอนคอนโด จากฐานราคาประเมินของกรมธนารักษ์ แต่ถ้า “ราคาซื้อขายห้องชุด” สูงกว่า “ราคาประเมิน” ก็ให้คิดค่าโอนห้องชุดจากฐานราคาซื้อขายห้องชุด

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็นค่าใช้จ่าย 3.3% ของราคาซื้อขายคอนโด สำหรับเจ้าของที่ถือครองที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ปี ถ้าหากจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ส่วนเจ้าของที่ถือครองที่อยู่อาศัยเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องไปจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

ค่าอากรแสตมป์ มีค่าใช้จ่าย 0.5% ของราคาซื้อขายคอนโด แต่ถ้าจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์อีก

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามีค่าใช้จ่ายเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กรมที่ดินกำหนด โดยจะเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นตามจำนวนปีที่ถือครอง ทั้งแบบบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล

5. รายจ่ายเบ็ดเตล็ด

ในปีพ.ศ.2567 มีค่าคำขอโอนคอนโด 5 บาท ค่าอากรแสตมป์ 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท

กรณีมอบอำนาจ มีค่ามอบอำนาจ 20 บาท อากรแสตมป์ 30 บาท

เงินส่วนนี้แล้วแต่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะออกหรือแบ่งกันออกคนละครึ่งก็ได้

ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโด

ผู้ขายคอนโด

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% หรือ 1% (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อ) ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย บางกรณีผู้ขายจะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมด
2. ค่าอากรแสตมป์
3. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผู้ซื้อคอนโด

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% หรือ 1% (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อ) ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย บางกรณีผู้ขายจะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมด
2. ค่าจดจำนอง(กรณีกู้เงินธนาคาร)

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อคอนโดที่ขอสินเชื่อกับธนาคาร

รายจ่ายของผู้ยื่นกู้ในการโอนคอนโดมือสองและห้องชุดมือหนึ่งให้กับธนาคาร ต้องเสียตังค์มากกว่าคนซื้อเงินสด ดังนี้

1. ค่าประเมินราคา

ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารว่าที่ไหนจะเก็บ โดยปกติจะเก็บอยู่ที่ ไม่เกิน 5,000 บาทแล้วแต่แต่ละธนาคาร ต่อการประเมินหนึ่งครั้ง โดยจ่ายวันที่ทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคาร

2. ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้

หากวงเงินกู้เกิน 5 แสนบาท คิดค่าใช้จ่ายร้อยละ 0.1 ของวงเงินกู้

3. ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

คิดแบบเหมา 1,000 บาท

4. ค่าประกันอัคคีภัย

เก็บเพื่อเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันให้ธนาคารมั่นใจว่าห้องชุดยังอยู่ในสภาพดีในระหว่างที่ผู้ซื้อยังไม่ไถ่ถอนจากธนาคาร เรทราคาประมาณ 0.35% ของมูลค่าห้องชุดที่บริษัทประกันภัยรับประกัน

วิธีชำระเงินโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่สำนักงานที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมีเนียมรับจ่ายผ่านช่องทางต่างๆดังนี้

1. เงินสด
2. แคชเชียร์เช็ค/เมเนเจอร์เช็ค/ดราฟท์ ทุกธนาคาร
3. บัตรเครดิต ธนาคารที่เข้าเงื่อนไขและมีค่าธรรมเนียมการรูดบัตร ไปจนถึงรับชำระเฉพาะบางสาขาสำนักงานที่ดินที่มีเครื่องรองรับเท่านั้น

ยอดที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เราสามารถทำแคชเชียร์เช็ครวมค่าใช้จ่ายเป็นยอดใหญ่ สั่งจ่าย “กระทรวงการคลัง” ยกเว้นค่าพยานและค่าคำขอ ที่สามารถชำระเป็นเงินสดได้

ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดให้บุคคลในครอบครัว

สำหรับการโอนคอนโดหรือห้องชุด ถ้าหากเป็นการโอนให้กันในเครือญาติ จะมีค่าธรรมเนียมที่แตกต่างจากปกติ และมีการคิดที่ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ด้วย โดยแบ่งออกเป็น

1. ค่าใช้จ่ายการโอนห้องชุดให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย

ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดให้บุตรที่บิดา-มารดาจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือบิดาจดทะเบียนรับรองบุตร(ไม่ใช่รูปแบบมรดก) จะมีอะไรบ้าง มาดูกัน

• การคิดค่าโอน 0.5% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
• ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
• ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

2. ค่าใช้จ่ายการโอนห้องชุดให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดให้บุตรที่บิดา-มารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร(ไม่ใช่รูปแบบมรดก) ต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง มาดูกัน

• ค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์(อย่างใดอย่างหนึ่ง)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท

3. ค่าใช้จ่ายการโอนห้องชุดให้คู่สมรสตามกฎหมาย

ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดระหว่างสามี-ภรรยา ที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย(ไม่ใช่รูปแบบมรดก)

• ค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์(อย่างใดอย่างหนึ่ง)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท

4. ค่าใช้จ่ายการโอนห้องชุดให้ญาติพี่น้อง

ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดให้ญาติพี่น้อง เช่น พี่น้อง ป้าลุง น้าอา หรือลูกสะใภ้ ลูกเขย และลูกบุญธรรม(ไม่ใช่รูปแบบมรดก)

• ค่าโอน 2% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ แต่ในกรณี ปู่ย่าหรือตายาย ต้องการโอนที่ดินให้หลานผู้สืบสันดาน จะมีค่าโอน 0.5% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์(อย่างใดอย่างหนึ่ง)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท

5. ค่าใช้จ่ายการโอนห้องชุดในรูปแบบมรดก

ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดในรูปแบบมรดก

• ค่าโอน 0.5% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์(กรณีผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส)
• ค่าโอน 2% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์(กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม)
• ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแปลงละ 50 บาท
• ค่าประกาศมรดกแปลงละ 10 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

หมายเหตุ : กรณีการโอนมรดกที่มีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท ผู้ที่ได้รับจะต้องเสียภาษีมรดก ดังนี้

1. ถ้าผู้รับมรดก คือ ญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม ต้องเสียภาษี 10% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา
2. ถ้าผู้รับมรดก คือ พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือผู้สืบสันดาน อย่างลูกหลาน ต้องเสียภาษี 5% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา
3. ถ้าผู้รับมรดก คือ สามีหรือภรรยาที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นและไม่ต้องเสียภาษี

คำนวณภาษีโอนคอนโด

ตัวอย่าง : ราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,800,000 บาท กู้ธนาคาร 2,400,000 บาท

1. กรณีถือครองไม่ถึง 1 ปี ณ วันที่ขาย

• ค่าธรรมเนียมการโอน : 56,000 บาท
• ค่าจดจำนอง : 24,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ : 99,000 บาท
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย : 30,000 บาท
• รวมค่าใช้จ่าย : 209,000 บาท

2. กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ณ วันที่ขาย หรือ ถือครองเกิน 5 ปี ณ วันที่ขาย

• ค่าธรรมเนียมการโอน : 56,000 บาท
• ค่าจดจำนอง : 24,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ : 15,000 บาท
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย : 30,000 บาท
• รวมค่าใช้จ่าย : 125,000 บาท

ข้อยกเว้นภาษีโอนคอนโด

1. การโอนให้บุพการี

• ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน
• ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• เสียเฉพาะค่าอากรแสตมป์ 0.5%

2. การโอนระหว่างคู่สมรส

• เสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5%
• ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
• เสียค่าอากรแสตมป์ 0.5%

3. การโอนมรดก

• ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน
• ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

4. การโอนระหว่างนิติบุคคลกับบุคคลธรรมดา

• ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทุกกรณี
• นิติบุคคลต้องนำไปคำนวณเป็นรายได้ในการยื่นภาษีนิติบุคคล

เทคนิคประหยัดภาษีโอนคอนโดที่ถูกกฎหมาย

1. วางแผนระยะเวลาถือครองให้เข้าเงื่อนไขยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
2. พิจารณาโอนให้ทายาทในขณะมีชีวิตเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย
3. ตรวจสอบโปรโมชันพิเศษจากโครงการอสังหาริมทรัพย์
4. เปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อจากหลายธนาคาร
5. วางแผนภาษีล่วงหน้าสำหรับนิติบุคคล โดยปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ