โคเอเจ้น คืออะไร มีหลักการทำงานอย่างไร สัญญา Co-agent เป็นแบบไหน

ข้อควรระวังเพื่อไม่ให้เสียเปรียบเมื่อต้อง โคเอเจ้น คือ อะไรบ้าง การแบ่งผลตอบแทนหรือค่าคอมมิชชั่นเมื่อจบงานได้เท่าไหร่ รวมถึงศัพท์ ติดทุน ติดทรัพย์ รับโค ไม่รับโค แปลว่าอะไร มาหาคำตอบกันที่นี่

โคเอเจ้น คือ อะไร?

โคเอเจ้นท์(co-agent) คือ การที่นายหน้ามากกว่า 1 คนทำงานร่วมกันในการปิดดีลลูกค้าที่เช่าหรือซื้อคอนโด โดยมากมักจะไม่เกิน 3 คน

โคเอเจ้นท์แบ่งเป็นกี่ประเภท?

co-agent จะแบ่งเป็น 3 ส่วนตามนี้ คือ

1. โคเอเจ้นฝั่งเจ้าของห้องชุด
2. โคเอเจ้นฝั่งลูกค้าที่สนใจ
3. โคเอเจ้นฝั่งที่เป็นตัวกลางที่พาฝั่งเจ้าของและลูกค้ามาเจอกัน

โคเอเจ้นดียังไง?

Co-agent เป็นผู้ช่วยในการหาทรัพย์หรือลูกค้ามาแชร์ผลประโยชน์ร่วมกัน ทำให้ปิดเคสลูกค้าได้ไวขึ้น

หลักการทำงานของโคเอเจ้นท์มืออาชีพ

1. เช็คสถานะของเอเจ้นท์แต่ละคนว่าไม่ใช่มิจฉาชีพ
2. ตกลงเรื่องการแบ่งผลประโยชน์ให้ชัดเจนก่อนเริ่มงาน
3. ตกลงจำนวน co-agent ว่ามีกี่คน
4. แบ่งหน้าที่รับผิดชอบกันให้ชัดเจนก่อนเริ่ม ตามความถนัดและความสามารถ เช่น ฝ่ายเจรจา ฝ่ายปิดการขาย เป็นต้น
5. ตกลงแผนงานในการพูดคุยก่อนนัดลูกค้า
6. ตกลงให้ชัดเจนว่าใช้สัญญาจากฝ่ายไหน
7. เวลาการจ่ายเงินเมื่อจบงาน จ่ายเมื่อไหร่ จ่ายที่ใคร
8. ตกลงเคสลูกค้าแต่ละรายว่าสิ่งใดควรพูดสิ่งใดไม่ควรพูด
9. อย่าลืมเซ็นต์การพาเข้าหน้างานทุกเคส

ปัญหาที่มักพบเมื่อเจอ co-agent ไม่มืออาชีพ

1. เรียกเก็บเงินเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าคอม
2. เมื่อถึงหน้างานไม่มีการพูดให้ลูกค้าฟัง หรือแย่งกันพูดไม่รู้จังหวะที่เหมาะสม
3. ข้อมูลไม่ถูกต้อง หรือ ไม่รู้ข้อมูล
4. เจอมิจฉาชีพตบเงินลูกค้าโดยอ้างว่าเป็นเจ้าของห้อง ทั้งที่จริงเป็นการแอบอ้างสวมรอย

การแบ่งผลตอบแทนหรือค่าคอมระหว่างโคเอเจ้นท์

ในกรณีมี co-agent 2 ฝ่าย คือ ฝ่ายนึงมีทรัพย์(ห้องชุด) อีกฝ่ายมีลูกค้าที่สนใจ จะแบ่งผลตอบแทนคนละครึ่ง หรือ คนละ 50%ของค่าคอมมิชชั่นที่จะได้รับ ดังนั้นโคเอเจ้นท์ควรแบ่งหน้าที่รับผิดชอบให้สมน้ำสมเนื้อกับค่าคอมที่จะได้ ควรแบ่งงานให้เท่าๆกัน ช่วยกัน

แต่ในกรณีที่มีโคเอเจ้นท์ 3 ฝ่าย คือ ฝ่ายowner ฝ่ายลูกค้า และฝ่ายตัวกลางประสานงานฝ่ายownerและลูกค้า ค่านายหน้าที่ได้มักจะหาร3เท่าๆกัน

วิธีป้องกันปัญหาจากการทำงานของ co-agent

1. แบ่งหน้าที่กันชัดเจนตั้งแต่ต้น
2. มีเอกสารการทำงานกันอย่างชัดเจน
3. รับค่านายหน้าเป็นเงินสด โดยแบ่งกันตามที่ได้ตกลงกันในวันเซ็นต์สัญญา
4. ตรวจสอบการทำงานของกันและกัน โดยติดต่อกันเพื่อสอบถามให้แน่ใจตลอดเวลาที่สงสัย ไม่ให้ผิดพลาดตกหล่น

คำศัพท์ที่พบบ่อยในวงการโคเอเจ้นท์

คำถาม : คอม 3% แปลว่าอะไร?

ตอบ : คอม 3% แปลว่าถ้าขายคอนโดนั้นได้ จะได้ค่าคอมมิชชั่น 3%ของราคาขาย

คำถาม : รับโคไหม แปลว่าอะไร?

ตอบ : รับโคไหม เป็นการถามว่ารับโคเอเจ้นท์ฝ่ายอื่นด้วยไหมหรือจะหาเอง ถ้าหาเองจะมักประกาศว่า ไม่รับโค

คำถาม : ติดทรัพย์ติดเจ้าของหรือติดที่ แปลว่าอะไร?

ตอบ : ติดทรัพย์ติดเจ้าของหรือติดที่แปลว่าเป็นเอเจ้นท์ฝ่ายเจ้าของทรัพย์

คำถาม : ติดทุน แปลว่าอะไร?

ตอบ : ติดทุน แปลว่า เป็นคนกลางฝ่ายคนซื้อหรือเช่าหรือฝ่ายคนมีทุนนั่นเอง และยังนับรวมถึงฝ่ายประสานงานของฝ่ายคนมีทุนให้มาเจอฝ่ายติดทรัพย์ก็ได้ด้วย

สัญญาระหว่างนายหน้าหรือสัญญาโคเอเจ้นท์(co-agent)ประกอบไปด้วยอะไรบ้าง?

1. วันเดือนปีและที่อยู่ที่ทำสัญญาฉบับนี้
2. ระบุว่าทำระหว่างใครบ้าง ชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่แต่ละคน พร้อมระบุหน้าที่ตามสัญญาให้ชัดเจน ว่าเป็นคนกลางฝ่ายไหน
3. ระบุข้อความว่าเป็นตัวกลางฝ่ายขายนั้น ขายอะไร ที่ไหน ระหว่างใคร ถ้าฝ่ายผู้ซื้อมอบอำนาจให้บุคคลอื่นมาต้องมีหนังสือมอบอำนาจด้วย
4. ระบุว่าได้รับค่านายหน้า(ระบุจำนวนเงิน)ด้วยเมื่อทำสัญญาซื้อขายเสร็จ หรือ ชี้ช่องให้ซื้อขายได้
5. ถ้ามีการแบ่งชำระค่านายหน้า 50% เมื่อทำสัญญา และจ่ายส่วนที่เหลือเมื่อจดทะเบียนซื้อขายก็ให้ระบุไปด้วย
6. ตัวแทนฝ่ายผู้ขายจะชำระค่านายหน้าทันที่ หรือภายใน 2 วัน ในกรณีที่ผู้ซื้อชำระเป็นแคชเชียร์เช็คหรือดร๊าฟ
7. ในกรณีที่ตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อได้ค่านายหน้าจากผู้ซื้อ นายหน้าฝ่ายผู้ขายไม่ต้องชำระค่านายหน้า
8. สัญญาให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ xxx จนถึงวันที่ xxx หากนายหน้าฝ่ายผู้ซื้อยังไม่สามารถดำเนินการให้ผู้ซื้อมาทำสัญญาซื้อขายได้สำเร็จ ให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันเลิกกันโดยไม่จำต้องบอกกล่าว
9. ในกรณีที่นายหน้าฝ่ายผู้ซื้อทำหน้าที่ผิดสัญญานายหน้า ทำให้ตัวแทนฝ่ายผู้ขายเสียหายตัวแทนฝ่ายผู้ขายสัญญามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้
10. สัญญานี้ทำขึ้นเป็น 2 ฉบับ มีข้อความตรงกัน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้อ่านและเข้าใจดีตลอดแล้ว จึงลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญต่อหน้าพยาน(ใช้ลายเซ็นต์ของตัวแทนฝ่ายคนขายและฝ่ายคนซื้อรวมทั้งพยาน2คน) โดยผู้ให้สัญญาจะเป็นของตัวแทนฝ่ายไหนให้ระบุไว้ด้วย

หมายเหตุ

ในกรณีที่คนกลางสามารถขายทรัพย์ได้เกินหรือสูงไปกว่าราคาที่ตกลงในสัญญานี้ จำนวนเงินส่วนเกินหลังจากที่หักค่าใช้จ่ายด้านภาษีอากรค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียม ต่างๆเกี่ยวกับการโอนเฉพาะส่วนที่เกิน จะต้องทำการแบ่งออกเป็น 3 ส่วน ดังต่อไปนี้

1. ผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดิน
2. ตัวแทนฝ่ายผู้ขาย
3. ตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อ

ผู้ขายตกลงจะให้ค่าใช้จ่ายแก่นายหน้าเท่าที่จำเป็นสำหรับในกรณีที่หาผู้ซื้อมาทำสัญญาซื้อทรัพย์สำเร็จ เป็นเงินอีก xxx บาท