กฎหมายการปล่อยเช่าคอนโดรายเดือน ฉบับปรับปรุงใหม่ล่าสุด

อธิบายความผิดทางแพ่งและอาญามาตราต่างๆของ กฎหมายการปล่อยเช่าคอนโดรายเดือน รายละเอียดที่ควรรู้ทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ให้เช่า(เจ้าของห้องชุด) เปิดข้อกฎหมายการเช่าคอนโดเรื่องการซ่อมแซม ว่าห้องพังของเสียเป็นหน้าที่ใครเสียเงินซ่อม สิทธิทางแพ่งและอาญาของผู้เช่ากรณีผู้เช่าทำห้องพัง รวมถึงช่องทางการร้องเรียนของผู้เช่าเมื่อมีประเด็นปัญหาต่างๆ

กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าฉบับล่าสุด คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ที่ออกมาเพื่อสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค

โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม

รายละเอียดของกฎหมายการปล่อยเช่าคอนโดรายเดือน

1. กฎหมายฉบับนี้ยังคงใช้บังคับกับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ คือ มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันเหมือนเดิม
2. แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
3. ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
4. เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันที
5. ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
6. ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง
7. ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม
8. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ตามปกติ
9. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย
10. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ
11. ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับทันทีที่ลงนาม
12. ส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน
13. ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน
14. ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน
15. จึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
16. ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดได้หากมีเหตุผลสมควรเพียงพอ
17. ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า
18. ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น
19. ปิดกั้นผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคารหรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าได้ หากผู้ให้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว
20. ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ

กฎหมายการเช่าคอนโดเรื่องการซ่อมแซม

รูปแบบของการเสียหายสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ

1. ความเสียหายจากการใช้งานปกติ ผู้เช่าไม่ต้องเสียค่าปรับ หรือค่าใช้จ่าย
2. ความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานผิดปกติ เจ้าของห้องสามารถเรียกค่าสินไหมทดแทน ชดใช้ได้ ตั้งแต่การแก้ไข ตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ ชดใช้ค่าเสียหาย หรือปรับเปลี่ยนของใหม่มาทดแทน

• กรณีแก้ไข ตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ คือ การทำการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ว่ามีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเท่าไหร่ ซึ่งหากผู้เช่าเห็นว่าไม่เป็นธรรม มีการเรียกเก็บเกินจริง สามารถใช้ช่างกลางเพื่อรับงานแก้ไขได้ตั้งแต่การตีราคา วิธีการซ่อมแซม และค่าซ่อมแซม
• กรณีชดใช้ด้วยเงิน ให้ชดใช้ตามสภาพในขณะที่ทำสัญญา โดยนำค่าเสื่อมราคามาคิดด้วย เช่น โต๊ะราคา 3,000 บาท ใช้มาแล้ว 3 ปี ลบจากค่าเสื่อมราคาแล้วเหลือ 1,000 บาท ก็ให้ชดใช้เพียง 1,000 บาท
• กรณีซื้อของใหม่เข้ามาทดแทน ต้องอิงราคาปัจจุบันของวันที่ตรวจสภาพอุปกรณ์ในวันเลิกเช่า เช่น โต๊ะราคา 5,000 บาท แต่ปัจจุบันขายแค่ 3,000 บาท ก็ให้ชดใช้เพียงแค่ 3,000 บาท
  หากความเสียหายที่เกิดขึ้นผู้เช่าได้ดำเนินการชดใช่ค่าเสียหายไปแล้ว อุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ชดใช้ไปผู้เช่ามีสิทธิเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์สามารถนำสิ่งของนั้นออกไปหลังจากเลิกสัญญาเช่าได้

ทั้งนี้ ตามกฎหมายแล้วเงินประกันต้องคืนทันที ยกเว้นในกรณีที่มีความเสียหายในห้อง ผู้ให้เช่าจะต้องประเมินค่าเสียหายให้เสร็จภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าย้ายออก ถ้าแจ้งหลังจากนั้นแสดงว่าไม่มีค่าเสียหายต้องคืนเงินประกันทั้งหมดทันที

กฎหมายการเช่าคอนโดเรื่องการซ่อมแซมฝั่งผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ในการบํารุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในระหว่างเช่า จะเป็นการซ่อมแซมใหญ่ และต้องเป็นความชำรุดเสียหายที่ไม่ได้เกิดจากตัวผู้เช่าและบริวารด้วย ผู้ให้เช่าจึงจะมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาให้ หรือผู้เช่าจะทำการซ่อมแซมเองก็ได้ โดยแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบถึงความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้น จากนั้นจึงไปเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายที่เสียไปจากผู้ให้เช่าอีกที

มาตรา 550 ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง

มาตรา 547 ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย

กฎหมายการเช่าคอนโดเรื่องการซ่อมแซมฝั่งผู้เช่า

ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องดูแล บํารุงรักษาทรัพย์สิน และทําการซ่อมแซมเล็กน้อย ส่วนที่เป็นความรับผิดชอบของผู้เช่าจะเป็นการสงวน ดูแล รักษาทรัพย์สินที่เช่าให้เหมือนกับว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของตัวเองในระดับที่คนทั่วไปปฏิบัติกัน เช่น ปัดกวาด เช็ด ถู รักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีเหมือนเดิม ไม่ทุบทิ้ง ไม่ทำลายทรัพย์สินที่ได้เช่า เป็นต้น และผู้เช่าจะต้องทำการซ่อมแซมเล็กน้อยตามสภาพการใช้งาน เช่น เปลี่ยนหลอดไฟขาด น็อตประตูหลุด สายชำระพัง ฝักบัวเสีย

สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้เช่าสามารถซ่อมแซมเองได้ และกฎหมายได้ยกเว้นไม่ให้ผู้ให้เช่าต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าเสียไปด้วย แปลว่า ถ้าเป็นการซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย แบบนี้ผู้เช่าต้องเป็นผู้ซ่อมและออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดนั่นเอง

มาตรา 553 ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย

กฎหมายการปล่อยเช่าห้องชุดกรณีผู้ให้เช่าไม่ยอมซ่อมห้องชุด ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้

ถ้าผู้เช่าแจ้งผู้ให้เช่าแล้ว แต่ผู้ให้เช่ายังเมินเฉย ไม่ทำการซ่อมแซม พูดจาผลักภาระไปให้กับผู้เช่า กรณีนี้อาจแบ่งการพิจารณาเป็น 2 กรณี คือ

1. ผู้เช่าดำเนินการซ่อมแซมเองได้ และเรียกร้องค่าซ่อมแซมจากผู้ให้เช่าได้ โดยค่าซ่อมแซมนั้นต้องเป็นไปโดยความจำเป็นและสมควร
2. บอกเลิกสัญญาเช่า ถ้าความชำรุดบกพร่องที่ผู้ให้เช่าละเลยไม่ซ่อมแซมนั้นต้องร้ายแรงถึงขนาดหรือเป็นเหตุให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าไม่ได้หรือได้แต่ไม่ตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 551 ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็นเหตุถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชำรุดบกพร่องนั้นร้ายแรงถึงสมควรจะทำเช่นนั้น

กฎหมายการปล่อยเช่าห้องชุดกรณีผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย

• สิทธิในทางแพ่งของผู้ให้เช่า

การดำเนินคดีแพ่งอาจจะไม่ค่อยได้ผลเท่าใดนัก เพราะเมื่อชนะคดี ก็ทำได้เพียงบังคับเอากับทรัพย์สินของผู้เช่า ซึ่งอาจจะมี หรือไม่มีก็ได้

การบังคับคดีก็เป็นภาระของโจทก์ผู้ชนะคดี ที่จะต้องสืบหาทรัพย์สินของจำเลยผู้แพ้คดี และไปแจ้งให้กรมบังคับคดีทราบเพื่อบังคับด้วยการอายัดมาจ่าย (หากเป็นทรัพย์สินประเภทเงิน หรือสิทธิต่างๆที่เป็นตัวเงิน เช่น สิทธิในการรับเงินต่างๆ) หรือยึดนำไปขายทอดตลาดแล้วนำมาเงินที่ได้มาจ่าย (หากเป็นทรัพย์สินอื่นๆ เช่น ที่ดิน)

• สิทธิในทางอาญาของผู้ให้เช่า

ในกรณีที่พิสูจน์ได้ว่าผู้เช่ามีเจตนาที่จะทำให้ทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหาย ไม่ใช่เพียงการใช้สอยโดยไม่ระมัดระวังเท่านั้น โดยต้องดำเนินคดีอาญาด้วยการร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวน หรือฟ้องคดีเองต่อศาลภายในเวลา 3 เดือนนับแต่วันที่ทราบถึงการกระทำความผิด (ซึ่งก็คือวันที่เห็นความเสียหายนั่นเอง)

แต่หากไม่มีหลักฐานที่ค่อนข้างแน่ชัดว่าผู้เช่ามีเจตนาทำลายทรัพย์สิน ก็ไม่ควรจะดำเนินคดีอาญาในฐานทำให้เสียทรัพย์โดยเด็ดขาด เพราะอาจจะกลายเป็นการทำความผิดฐานแจ้งความเท็จ หรือฟ้องเท็จเสียเองก็ได้

กฎหมายการปล่อยเช่าคอนโดเรื่องการร้องเรียนเมื่อผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรม

หน่วยงานที่รับผิดชอบควบคุมสัญญาให้เป็นไปตามประกาศนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สคบ. ผู้เช่ารายใดที่สัญญาเช่าของตนเองไม่เป็นไปตามที่กฎหมายใหม่นี้กำหนดก็สามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ สคบ. ได้ โดยในปัจจุบัน สคบ. เปิดช่องทางร้องเรียนผ่าน เว็บไซต์ของ สคบ. ซึ่งค่อนข้างสะดวกรวดเร็ว หรือ ร้องเรียนผ่านหมายเลข 1166 ได้ และสุดท้าย ร้องทุกข์ออนไลน์ที่เว็บไซต์

กรณีที่ผู้ให้เช่าฝ่าฝืนไม่ทำสัญญาให้เป็นไปตามประกาศข้างต้น ในทางแพ่งนั้นหากสัญญาเช่ามีข้อความแตกต่างไปจากประกาศโดยเป็นโทษแก่ผู้เช่า ให้ถือว่าข้อความในสัญญาเป็นไปตามประกาศ ซึ่งผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป หรือสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้เองโดยตรง

ส่วนในทางอาญาผู้ให้เช่าอาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ โดยผู้ดำเนินคดีก็จะเป็น สคบ. นั่นเอง

ในฝั่งผู้เช่าเองนั้นสามารถป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบในเรื่องค่าเสียหายในกรณีย้ายออกจากห้องด้วยการใช้ “ภาพถ่าย” ถ่ายสภาพของอุปกรณ์ต่างๆ ภายในห้องว่ามีสภาพเป็นอย่างไร ใช้งานได้ดีหรือไม่ หรือมีตำหนิต่างๆหรือไม่ เพื่อนำไปเปรียบเทียบในขณะที่ย้ายออก หากมีการเรียกร้องค่าเสียหาย โดยแนบเก็บไว้ในสัญญาของผู้เช่าและผู้ให้เช่า