ข้อควรระวังของผู้ซื้อกับการ ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า มีอะไรบ้าง ปัญหาอะไรที่ผู้ซื้อห้องชุดอาจจะเจอ รวบรวมมุมมองผู้ขายผู้เช่าและผู้ซื้อต่อเรื่องซื้อขายคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า
ขายคอนโดพร้อมผู้เช่าคืออะไร?
ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า คือ การที่เจ้าของคอนโดมิเนียมขายห้องชุดโดที่ยังมีผู้เช่าอาศัยอยู่ตามสัญญา เนื่องจากเจ้าของห้องชุดมีความจำเป็นต้องนำเงินที่ได้ไปใช้ในธุระอย่างอื่นจึงจำเป็นต้องประกาศขายคอนโดพร้อมผู้เช่าเพื่อลดภาระ
มุมมองในการซื้อขายคอนโดพร้อมผู้เช่าของแต่ละฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการซื้อขายคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า มีมุมมองอย่างไรบ้าง ในที่นี้จะประกอบไปด้วย 3 ฝ่าย คือ ผู้ขายหรือเจ้าของห้องชุด ผู้เช่า และผู้ซื้อ
1. มุมมองของผู้ขาย
ในระหว่างที่รอขายห้องชุดยังมีรายได้จากค่าเช่าทำให้ได้รับผลประโยชน์ไม่ขาดตอน
2. มุมมองของผู้เช่า
ถ้ายังอยู่ในสัญญาเก่าที่ยังบังคับใช้ ถ้าสัญญามีความรัดกุมจะไม่ต้องกังวลใดๆ แต่อาจจะต้องพิจารณาหาเช่าที่ใหม่เนื่องจากไม่แน่ใจว่าเจ้าของห้องใหม่ยังใช้สัญญาเดิมไหม มีการขึ้นค่าเช่าหรือเปล่า หรือเจ้าของคอนโดใหม่ต้องการจะอยู่เอง
3. มุมมองของผู้ซื้อ
อาจจะต้องคิดให้เยอะกว่าเนื่องจากไม่เหมือนกับผู้ขายที่ได้ประโยชน์แน่นอน และผู้เช่าที่ยังไม่เสียประโยชน์จากสัญญาเดิม โดยเรามีข้อดีข้อเสียจากการซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่ามาฝาก
ข้อดีและข้อเสียของการซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า
เรานำปัญหาจากเหตุการณ์ที่เคยเกิดขึ้นมาสรุปให้ท่านฟังว่า มีข้อดีข้อเสียจากคอนโดพร้อมผู้เช่ายังไงบ้าง ให้พิจารณาให้ถี่ถ้วน ดังนี้
ข้อดีของการซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า
- ไม่ต้องเสียเวลาในการประกาศหาผู้เช่า รวมถึงดำเนินการด้านเอกสาร การคัดเลือกผู้เช่า การพูดคุยเจรจา และนัดการนัดชมห้องชุด
- ได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าทันทีที่โอนกรรมสิทธิ์เสร็จ
- คำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ทันทีว่าได้ยีลปีละกี่เปอร์เซ็นต์
- ประหยัดงบในการตกแต่งห้องเพื่อให้ได้ผู้เช่า เนื่องจากสภาพห้องชุดและเฟอร์นิเจอร์ที่ผู้เช่าตกลงยินยอมใช้งานในสัญญาเช่าเก่าอยู่แล้ว
ข้อเสียของการซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า
- ไม่ทราบคุณภาพผู้เช่า เนื่องจากผู้ซื้อไม่ได้คัดเลือกผู้เช่าด้วยตัวเอง โดยเจ้าของอาจจะขายเพราะผู้เช่าที่มีปัญหาน่าปวดหัวจนไม่สามารถจะทนได้อีกต่อไป
- อาจจะตรวจสภาพห้องชุดได้ไม่ละเอียดเนื่องจากมีคนเช่าอยู่ และนัดวันที่พร้อมสำหรับผู้เช่า เจ้าของและคนซื้อให้พร้อมกันได้ยาก
- ผู้ขายอาจจะบวกค่าเช่าล่วงหน้าในสัญญาในราคาขายแล้ว เมื่อหมดสัญญาเราอาจต้องหาผู้เช่าใหม่
- เจ้าของห้องสร้างผู้เช่า(แอบเตี๊ยมกัน)ปลอมขึ้นมาเพื่อหลอกให้ผู้ซื้อคิดว่ามีผู้เช่าตกลงค่าเช่าในอัตราเท่าที่เห็นในสัญญา แต่แท้จริงแล้วปล่อยเช่าไม่ได้ค่าเช่าตามที่เห็น
ข้อควรระวังในการซื้อคอนโดพร้อมผู้เช่า
- ถ้าผู้ซื้ออยากอยู่เอง ควรดูสัญญาให้ดีว่ามีข้อกำหนดเดิมอย่างไร ให้เจ้าของเดิมบอกเลิกสัญญาก่อนล่วงหน้า
- ให้เช็คเงื่อนไขสัญญาว่ามีเนื้อหาโอเคสำหรับเราหรือไม่ เพราะเมื่อเราเป็นเจ้าของใหม่แล้วผู้เช่าเดิมก็ต้องมีสัญญาเช่าเดิมด้วยเช่นกัน ดังนั้นควรขอเจ้าของเก่าดูสัญญาเช่าให้เรียบร้อยว่ามีจุดตรงไหนที่เราไม่พอใจหรือเปล่า หรือสัญญาตรงไหนที่เราเสียเปรียบ
- กรณีหมดสัญญาแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกหรือผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที และผู้ให้เช่าต้องมีสิทธิ์ขนย้ายของผู้เช่าออกไปจากพื้นที่ได้ สามารถใส่กุญแจปิดทรัพย์สินปล่อยเช่าได้ กรณีมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบส่วนต่างๆด้วย
- ถ้าเจ้าของใหม่ต้องการอยู่เองทันทีให้เจรจากับผู้เช่า หากผู้เช่ายินดีรับค่าชดเชยก็อาจไม่มีปัญหา แต่หากผู้เช่าไม่ยอมรับชดเชยและต้องการจะอยู่อาศัยต่อตามเดิม ควรรอหมดอายุสัญญาเช่าไปเสียก่อน
- ให้ศึกษาราคาตลาดของการปล่อยเช่าของโครงการคอนโดที่สนใจ ว่ามีเรทค่าเช่าต่อตารางเมตรประมาณเท่าไหร่(ดูหลายห้องเทียบกัน พิจารณาจากชั้น ทิศ วิว และการตกแต่งภายในห้อง)
- ให้ศึกษาราคาขายจากการประเมินกรมธนารักษ์ และราคาตลาดของห้องที่ประกาศขายของโครงการคอนโดที่สนใจ ว่ามีราคาขายประมาณเท่าไหร่(ดูหลายห้องเทียบกัน พิจารณาจากชั้น ทิศ วิว และการตกแต่งภายในห้อง)
- ให้ศึกษาราคาปล่อยเช่าและปล่อยขายของห้องชุดโครงการทำเลใกล้คอนโดมือสองที่เราสนใจจะซื้อโดยดู segment คอนโดมีเนียมที่เทียบเท่ากับที่เราสนใจซื้อ
- บางจุดของคอนโดเราอาจจะตรวจได้ไม่ละเอียดเมื่อผู้เช่าอยู่ ดังนั้นเมื่อผู้เช่าย้ายออกอาจจะต้องมีการรีโนเวทเพิ่มเติมมากกว่าที่เห็นในการดูห้องก่อนซื้อ ให้เราเตรียมเงินไว้เผื่อฉุกเฉินด้วย
- เช็คอัตราการเข้าพักในโครงการคอนโดที่สนใจจะซื้อจากนิติบุคคลของคอนโดนั้นๆ
- เช็คจำนวนห้องปล่อยเช่าและปล่อยขายในเว็บประกาศต่างๆ ว่ามีจำนวนที่ปล่อยเป็นเท่าไหร่เทียบกับยูนิตทั้งหมดของคอนโดมีเนียมที่เราสนใจจะซื้อ
วิธีเช็คเรื่องการเงินของการซื้อคอนโดพร้อมผู้เช่า
- ค่าเช่าเท่าไหร่ สัญญาเหลืออีกกี่เดือน มัดจำเท่าไหร่(เพราะเจ้าของใหม่ต้องเป็นคนคืนมัดเงินจำตอนคนเช่าย้ายออก)
- ค่าส่วนกลางเท่าไหร่ มีค้างไหม
- ถ้าซื้อเงินกู้ต้องคำนวณค่าจดจำนองด้วย และดอกเบี้ยเงินกู้มาเป็นค่าใช้จ่ายด้วย
- ค่าโอนเท่าไหร่ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ ผู้ขายแจ้งว่าใครจ่ายส่วนไหน เท่าไหร่
- Yield สำหรับการซื้อคอนโดเพื่อบงทุนปล่อยเช่าควรมากกว่า5% ไม่ควรต่ำกว่า 4%
- ค่าเช่าคอนโดจะค่อยๆลดลงเมื่อห้องเริ่มเก่าดังนั้นอย่าไปหวังว่าจะได้ค่าเช่าเท่าเดิมตลอดไป
- เลือกทำเล เลือกตำแหน่งห้องดีๆ เพื่อที่จะได้ Capital gain จากการขายเมื่อเวลาผ่านไป ตาดีได้ตาร้ายเสีย
- วางงบสำหรับแต่งตกซ่อมแซมห้องรวมถึงประกาศหาผู้เช่าใหม่
